理由

マンション売却の理由と売却方法

賢く住み替えするためのマンション売却のコツ

住み替え

住み替えを検討している人にとって、一番の関心事は「いまの住まいが高く売れるかどうか」ということではないでしょうか。マンションの売却価格次第で資金繰りも変わってくるもの。マンションを高く売るためのポイントを確認してみましょう。

住み替えが必要な理由

住み替えの理由は人によって異なります。すぐに住み替えが必要な人もいれば、ゆっくり住み替え先を探したいという人もいるでしょう。どのような住み替えの理由があるのか、一般的な理由をご紹介します。

ライフスタイルの変化

住み替えを検討する理由としてよくあるのが、ライフスタイルの変化です。子どもが生まれて住居が手狭になった、子どもが独立して住居が広すぎるというケースが挙げられます。

定年退職や高齢化がきっかけになることも少なくありません。都会から地元に帰る人もいれば、生活利便性の高い都市部に住む人もいます。そのほか、離別や死別によって住んでいるマンションを手放す人や、金銭的な理由で住宅ローンの返済が困難になってしまった人など、理由はさまざまです。

近隣住民とのトラブル

ご近所トラブルが原因で住み替えを考える人もいます。マンションのトラブルとして多いのは騒音です。分譲マンションの管理組合がしっかりしていないとか、自治会活動が大変という理由もあるでしょう。

こうしたトラブルや人間関係に悩んでいると、精神的に疲れてしまいます。ひどい場合はうつ病やノイローゼに陥ってしまうことも。「これぐらいのトラブルで住み替えを考えるのはおかしいだろうか」と考えてしまう人もいるかもしれませんが、立派な住み替え理由です。

転勤

転勤によって、いま住んでいる場所を離れなくてはならないケースです。空き家にしておくとか、人に貸すといった方法もありますが、いずれもメリットとデメリットがあります。

将来的に住むことが考えられないようであれば、思い切って売却して新しい住居を購入するのもひとつの選択肢です。また急な転勤の場合、転勤までに売却できないこともあります。売却できない可能性も考えたうえで、どの方法がいいのか考えましょう。

住み替えのベストなタイミングは10年後

一般的に、住み替えに適したタイミングは築10年と言われています。いま住んでいるマンションが築10年を迎えるタイミングであれば、住み替えかそのまま住み続けるか考えたほうがよいでしょう。その理由について説明します。

新たな購入希望者

築10年が大きな節目になる理由は、需要の問題です。購入希望者の気持ちに立って考えてみると、築10年を超えるマンションよりも築10年以内の築浅物件のほうが住みたいと思うものでしょう。そのような購入希望者は、不動産サイトで「10年以内」と区切って検索をします。また築15年以内までを許容する買い手も多いため、10年がひとつの区切りをなるのです。

住宅ローン控除

住宅ローンの年末残高に応じて、1%の所得税が戻ってくる住宅ローン控除。年末のローン残高が1,000万円としたら、10万円が戻ってくる制度です。毎年最高で40万円まで還付されますが、この住宅ローン控除の適用期間は10年間であり、永久に続くものではありません。

そのため住み替えについても、住宅ローン減税の対象となる10年を区切りにして考えたいもの。住み替えることで、また新たな住宅ローン減税が受けられる可能性もあるのです。

大規模修繕

マンションでは10年、20年の区切りで大規模修繕が行われます。修繕費は毎月住民たちが積み立てていますが、この区切りで修繕費が跳ね上がることも。また、大規模修繕中は大きな足場が組まれ、住み心地が悪くなるかもしれません。築10年までのマンションならこうした大規模修繕は行われず、修繕費も安いままで済みます。

売買の時期と資金計画

住み替えにあたって気になるのが売買の時期。古い物件を売却して、そのお金で新しい物件を買うというのがベストですが、そうタイミングよく物件が売れるとは限りません。住み替えの理由が転勤など急を要する場合、期日までに売却できない可能性もあるのです。

先行して新居を購入

資金に余裕があるなら、先行して新居を購入したほうがよいでしょう。ゆっくり買い手を探すことができるので、高額での売却を狙えそうです。また、すでに荷物を運び出した状態で内覧を迎えることができるため、購入希望者の心証もよくなります。精神的にも安心して購入希望者を待つことができるでしょう。

ただし、元の物件に住宅ローンが残っている場合は要注意。一時的に二重ローンになってしまうため、希望額どおりのローンが組めない可能性があります。

先行して現在の住まいを売却

経済的にそこまで余裕がないという方は、先行して現在の住まいを売ったほうがよいでしょう。資金を得てから新居を購入することになるため、現在の住宅ローンを清算して、新たな住宅ローンを組むことも可能です。

この場合は住みながらの売却となるので、家具などが入った状態で購入希望者の内覧を迎えることになります。「実際に住んでいる様子がわかってよい」と言う購入希望者もいますが、散らかっているとイメージダウンにつながることも。部屋をきれいに整える手間がかかるでしょう。

また、売却と購入のタイミングが見極めづらいというデメリットもあります。売却してすぐに新しい物件が見つかるのがベストですが、思ったより売却に時間がかかったり、新しい物件が見つからなかったりというケースもあるでしょう。

売買を同時並行

現在の住まいを売りに出しながら、住み替える物件を探すという方法です。購入か売却のどちらか先に決まった契約に伴い、もう一方を進める流れになるため、「売り先行型」や「買い先行型」と大きな差はありません。

売り買いを同時進行する場合は、必ず同じ業者に依頼するようにしましょう。違う業者に頼んでしまうと、スケジュール管理が難しくなります。家を売ったお金で新しい家を買うのが目標ですから、こうした決済の問題についても不動産業者に管理してもらうのがベターです。

また新しい住まいが先に決まり、古い住まいに買い手がつかないようなら、買取を検討するのもひとつの方法。不動産業者に買い取ってもらうため、価格は市場より低くなりますが、確実にお金が手に入るというメリットがあります。

現在の住まいを賃貸に出す

転勤時に検討したいのが、現在の住まいを賃貸に出して、新しい物件を買うという方法です。このためには、ある程度資金に余裕がなければいけません。古い住まいに住宅ローンが残っていると、新しい住まいを購入するための住宅ローンが組めない可能性があるためです。

もうひとつ確認したいポイントは、賃貸物件としての需要があるかどうかということ。賃貸に出したとしても、借りてくれる人がいないのでは空き家と同じことです。空室のまま築年数が経ってしまい、固定資産税を払い続けるのでは意味がありません。

資金面に問題がなく、賃貸物件としての需要もあるようなら、賃貸に出すのもひとつの方法です。入居者に恵まれれば、毎月家賃収入が得られるでしょう。

住み替え時における既存の住宅ローンの注意点

住み替えを検討した段階ですでに住宅ローンの返済が終わっているのが理想ですが、そうした方ばかりではありません。既存の住宅ローンが残っている場合に、どうしたらよいのか説明します。

住宅ローン返済時は要注意

現在の住まいをキャッシュで買った人や、ローンをすでに完済している人であれば、住み替えのタイミングは自由です。すでに新しい住宅を購入するためのローンが組めます。

注意したいのはまだローンが残っている人です。いま住んでいる家を売ったお金で残債を返済できるのか、しっかり確認しておきましょう。ローンが残っている状態で新しいローンを組むと二重ローンになります。そのため新しいローンを組みたくても、希望どおりのローンが組めないかもしれません。

借入金額を維持すること

日銀のマイナス金利政策のため、金融機関は積極的にお金を貸したいと考えています。住宅ローンについても、有利な金利で高額の審査が下りやすくなっている時代です。

しかし、いま残っているローンよりも高額のローンを組むのはおすすめしません。当然のことながら、借入額が増えると総返済額も増えます。収入の上昇が見込めるならよいのですが、収入が増えないのに返済額を増やすと、生活が苦しくなってしまうでしょう。借入金額を維持することを意識してください。

返済期間は維持すること

「借入金額が増えたら、返済期間を延ばせばいい」というのは危険な考え方です。たしかに最近では元気なお年寄りが増え、以前と比べて高齢になっても働けるようになりました。5年ぐらいなら延ばしてもいいかと考えるかもしれませんが、全ての人が長く働けるわけではありません。住み替える家のグレードを少し下げることによって、5年早く完済できるのであれば、そちらを優先すべきです。リタイア後に充実した時間を過ごすためにも、安易に返済期間を先延ばしするのはやめましょう。

住み替えローン(買い替えローン)の活用法と注意点

自宅を売ってもローンの一部が残ってしまう人のために用意された、住み替えローン(買い替えローン)もあります。普通の住宅ローンとはどう違うのでしょうか?その特徴やリスクについてご紹介します。

売り先行時は住み替えローン

住み替えローンは自宅の売却を先行して進める場合に利用できるローンです。売却額で返しきれない分の資金と、新たな住居のための資金をまとめて借り入れることができるというもの。残っている古いローンの額を、そのまま新しいローンに上乗せするというイメージです。自己資金の切り崩しを必要とせず、二重ローンを防げるというメリットがあります。

住み替えローンのリスク

住み替えローンを使うためには、売却と購入の決済日をそろえる必要があります。売り先行ではありますが、新たな物件の購入日もそろえなくてはなりません。実際には同時並行で新しい家を探す必要があるでしょう。

通常の住宅ローンと比べると、住み替えローンのほうが審査が厳しくなる傾向にあります。金融機関としては二重ローンをまとめて貸し出すわけですから、返済能力がある人に貸したいものです。住宅ローンなら借りられるという人も、住み替えローンは審査が下りない可能性もあります。

返済期間と借入額の設定にも注意しましょう。住み替えローンは普通にローンを借りるよりも高額のローンを組むことになります。高額になりすぎるようなら、一部自己資金を使えないか、新しい家のグレードを下げることはできないか、などを検討したほうがよいでしょう。

つなぎ融資の活用法と注意点

住み替えローンは売り先行型の場合に使える方法でしたが、買い先行型のためにはつなぎ融資という制度があります。つなぎ融資の特徴とリスクについて見ていきましょう。

買い先行時はつなぎ融資

つなぎ融資とは、その名のとおりつなぎのためにお金を借りること。現在の住まいを売ったお金を新しい家の購入資金にしたくても、買い先行型は家が売れるまでお金が手に入りません。そんなとき「家が売れるまで」という条件で、一時的なつなぎ融資を利用します。そのあと、家が売れたら融資を返済するというものです。

この方法は、転勤など「引っ越しを急いでいるが、家がなかなか売れそうにない」という人に向いています。先に新しい家を購入できるので仮住まいが必要なく、引っ越しが一度で済むことが魅力です。

つなぎ融資のリスク

つなぎ融資は一見便利なようですが、住宅ローンよりも金利が高いというデメリットがあります。手数料や保証料もかかってくるので、金銭的な負担は大きくなるでしょう。売り先行であれば払う必要のない金額なので、つなぎ融資で買い先行するメリットがあるのかどうか、よく考えたほうがよさそうです。

つなぎ融資の借入期間は通常6ヶ月~1年。「つなぎ融資にしたからのんびり購入希望者を待つことができる」と思っていても、期間内に売却する必要があります。また、借入期間中は利息が発生し続けるため、そんなにのんびりしてはいられません。購入希望者が現れなかった場合、不動産業者に買取してもらうという手もありますが、「最初からつなぎ融資を使わなければよかった」と思ってしまうことでしょう。

住み替え時の失敗例

マンションは高い買い物です。できることなら失敗したくないものですが、中には住み替えに失敗してしまう人も。どんな失敗例があるか知っておくことで、住み替えの失敗を防ぎましょう。

売却予定のマンションが売れない

買いたい物件が決まっていたのに、売却予定のマンションが売れず、他の人に先を越されてしまったというケースです。物件の買い手が決まらないのは、周辺の相場と比べて高額であることが考えられます。また不動産業者の良し悪しによって、マンション売却の成否は異なるもの。3ヶ月経っても購入希望者がまったく現れないようなら、ほかの不動産業者に相談してみるとよいでしょう。

想定よりも売却価格が下がってしまった

A社とB社の2社に査定を申し込み、高いほうのA社に依頼したものの、なかなか売れなかったというケースです。売れずに値段を下げたものの、まだ売れず、さらに値段を下げて……というループに陥ってしまいました。最終的な売却価格はB社の査定価格と同じぐらいだったそうです。最初からB社に依頼しておけば、もっと早く売却できたことでしょう。

二重ローン生活になってしまった

住みたいマンションが見つかり、すぐに契約を申し込んだものの、自分のマンションが売れず、二重ローンになってしまうケースです。二重ローンの終わりが見えないことには、生活が苦しくなるばかり。よい物件を見つけてもすぐに飛びつくのではなく、現在の住まいが売れるかどうか様子を見たほうがよいでしょう。

住み替え先のマンションの固定資産税が高い

中古マンションなら固定資産税が安いと思われるかもしれませんが、これは間違いです。たしかに建物部分は年を経るとともに安くなっていきますが、土地の固定資産税は変わりません。また、新築マンションは完成後5年間、固定資産税が半額になります。6年以上経過した中古マンションに引っ越すことで、固定資産税が上がるケースもあるのです。

住み替え時のおすすめは買取よりマンション売却

不動産業者に買い取ってもらう「買取」という制度もあります。確実にお金が手に入るものの、通常の売却と比べて価格が下がってしまうため、おすすめできません。既存の住宅ローンを返済し、よりよい新居に住み替えるためにも、高額のマンション売却を目指しましょう。

住み替えで売却の際に業者を選ぶポイント

複数の不動産会社に査定を依頼する

売却が決まったら、まずは複数の業者に査定を依頼しましょう。複数業者への査定は、一括査定サイトを利用するのがオススメです。複数の業者が算出した査定価格をまとめて比較できるため、より高い価格で売却できるところを探せます。
→マンション売却の価格査定の仕組みを知りましょう

マンション売却に強い業者を探す

マンション売却に強い業者を選ぶことで、スムーズに買い手が見つかる可能性が高くなります。全国規模の業者だから早く買い手が見つかる、とは一概に言い切れません。高い価格で売ってくれる腕の良い業者を見極めてください。
→マンション売却に強い不動産会社3選

住み替えの経験・知識が豊富なスタッフがいる

「マンション売却が初めてで不安…」という人は、お願いする業者に売却経験や知識が豊富なスタッフがいるのかも確認しておくべきです。売却の際、住宅ローンの有無や税金などで予想以上にお金がかかってしまう可能性があります。経験豊富なスタッフに担当してもらえば、損をしない住み替えができると思いますよ。

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