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マンション売却の5つの理由と売却方法

住宅ローンの支払いができない場合、マンションは売却できる?

住宅ローン

住宅ローンの返済を滞納してしまった場合も、マンションを売却することができるのでしょうか?その仕組みや売却方法の違い、不動産会社を見極めるポイントを解説しています。

住宅ローン滞納のタイムリミットは?

金融機関によって基準や対応スピードは異なりますが、住宅ローン滞納のタイムリミットはおよそ3ヶ月~6ヶ月ほどです。住宅ローンを滞納して1ヶ月~3ヶ月経つと、債権者である銀行から督促状や催告書などが届きます。1ヶ月ほどの滞納であれば厳しい取り立てはありませんが、それが2ヶ月目、3ヶ月目と続くと代位弁償や任意売却の通知が届き、速やかな手続きが必要になるのです。

住宅ローンは20年~30年の長い期間にわたる返済なので、経済状況によっては返済が厳しくなることもあるでしょう。ローンの返済が遅れないことを第一に考えるべきですが、それでも返済が厳しいときは事前に金融機関に相談するのが得策です。

ローンが残っていてもマンションを売ることはできるの?

住宅ローンの返済が残っていてもマンションを売ることは可能です。ただし返済が残っている状態でマンションを売却するには、売却と同時にローンを全額返済する必要があります。

例えば、2000万円の住宅ローンが残っているマンションを1600万円で売却した場合、足りない差額分の400万円は現金で支払わなければなりません。そのほかにも、不動産会社へ支払う仲介手数料や広告宣伝費などを合わせると、プラス数十万ほどの諸費用がかかります。

ローンが残っていてもマンションを売却できる仕組み

住宅ローンが残っていてもマンションを売却できる仕組みとして、「抵当権」がポイントになります。

抵当権とは、住宅ローンを借りる際に金融機関が設定する担保のこと。ローン返済が滞った場合、金融機関は抵当権がついたマンションを競売にかけて融資した金額を回収することができます。抵当権がついたままでもマンションを売却することはできますが、次に購入した人がローンの返済を滞納してしまうと、所有者に関係なく競売にかけられてしまいます。そのため、マンションを売却する際に抵当権を外しておかないと次の買い手がスムーズに見つかりません。

抵当権を外す条件はローンの完済です。金融機関にローン残高を全て支払い終えれば、抵当権を外すことができます。その際は、1週間前を目安に金融機関に伝えておきましょう。

任意売却と一般売却、ローン返済はどう違う?

マンションを売却する場合、「任意売却」と「一般売却」の方法があります。一般売却は通常の売却方法。マンションを売却して得た金額で住宅ローンを返済し、足りない差額を現金で支払います。

任意売却は、住宅ローンが残ったままマンションを売却する方法です。ローンの残高、足りない差額分は無理のない程度で分割しての支払いになります。

ただし、任意売却をすると借りているローンは住宅ローンではなくなるため、これまで支払っていた金融機関からの借入もなくなります。金融機関へは住宅ローンの保証会社がローンを支払い、保証会社が委託する債権回収会社へ返済することになるのです。つまり、その後は新たに借り入れすることが難しい状況になると認識しておきましょう。

支払いが残っていても売却するには…不動産会社を見極める

マンションの売却を成功させるには、不動産会社の選び方が重要になります。ここで、不動産会社を見極めるポイントを解説しましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

まずは自分のマンションがいくらで売却できるのかを調べるために、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。一括で査定できるサイトを利用すれば、査定額が比較しやすくなります。

不動産会社の得意分野とエリアを見定める

マンション売却が得意な業者について、どのエリアに強いかを調べましょう。不動産会社によって扱う分野やエリアが異なります。マンションの売却を依頼するなら、売買物件の媒介業務を取り扱う不動産会社がオススメ。販売実績から判断できるので、契約前に聞いてみてください。

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