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マンション売却の理由と売却方法

投資用マンションを売却する前に知りたい!高く売るためのコツ

投資用マンションを高く売りたい

投資目的でワンルームマンションを持っている方のなかには、そろそろ売却しようと考えている方もいるでしょう。そのような場合で知らなければならないのが、高く売り次の投資に結び付けることです。そのために必要な情報を紹介します。
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高く売るために必要な考え方

投資用物件を売却するためには、高く売らなければなりません。そのときに重要となるのが、需要>供給であることです。売られている物件の数より、買う人のほうが多ければ、当然価値が上がり価格も上昇します。しかし、それだけの要素だけでなく、高く売るための考え方も持たなければなりません。

誤った物件売却の考え方

誰もが不動産を購入したときより高く売りたいと思うものです。たしかに都心などで地価が上がっている地域では、買ったときより売ったときのほうが値段は上がることはあります。ただし、この考え方はすべてのケースで当てはまりません。なぜなら多くの物件では、10年も経てば購入時の価格は維持することはできず、購入価格よりも安い価格で売却することになるでしょう。

また、仮に地価が上昇していたとしても、注意したいのが売却には手数料がかかることです。仲介手数料、登録免許税、不動産取得税などの諸費用を考えると、売るときのほうがマイナスになることは少なくありません。

もうひとつ投資用マンションの売却で間違った考え方があります。それはすぐ売ったときと、数年後に売ったときのキャッシュフローが異なり、その考え方を間違ってしまうことです。

たとえば年間のキャッシュフローが1,000万円得られる物件で、今売れば3億円で売れ、5年後は2億5,000万円に値下がりしているとしましょう。残債が2億4,000万円で売却の経費が1,000万円あっても、「売却価格(3億円)-残債(2.4億円)-経費(0.1億円)=0.5億円」となり、5,000万円が手元に残ることになります。それが5年後に売却すれば5,000万円も値下がりしてしまうわけですから、今売れば「5年間のキャッシュフローを今手にできる」と考えられるわけです。

この考え方自体は決して間違いではないのですが、5年分のキャッシュフローをプラスしていません。そして、5年後に売却すれば残債も同時に減っていくため、この分も考慮したうえでの利益を考えなければならないのです。

もう一度整理してみると次のような計算になります。

今売却した場合・・・3億円(売却価格)-2億4,000万円(残債)-1,000万円(経費)=5,000万円
5年後に売却・・・2億5,000万円(売却価格)-2億円(残債)-1,000万円(経費)+キャッシュフロー5,000万円=9,000万円

5年後のほうは残債が5,000万円減ったうえに、5年間分の利益が5,000万円積み重なるわけですから、結果的に9,000万円得られることになります。そのため、5年後に売却したほうは利益が高くなるのです。

投資物件が通常の不動産と違っているのは、毎年利益を得られることです。今すぐ売って得られる利益だけではなく、毎年得られる利益にも目を向けましょう。

正しい物件売却の考え方

投資用マンションを売却する際に重要となるのが、投資をして資金を増やすことにあります。もし今売却すれば5,000万円の利益であるのに対し、5年後に売却すれば9,000万円得られるのであれば、5年後に売却すべきといえます。この時間的経過で変わる利益の額は、投資するうえで最も重要としなければならない部分です。

しかし、新たな投資物件の利回りがよければ、先行投資することも必要です。今売却するより5年後に売るほうが得だとわかっていても、新たな物件購入のメリットが高いなら投資すべきだといえるのです。

今すぐ売却すべきか迷ったら、新たな投資物件の大規模修繕のリスク、賃料の値下がりなどを考慮しながら決めるといいでしょう。このように投資用マンションの売却といっても、さまざまな角度で考える必要があり、一方のみの視点としないのが成功への近道です。

マンション売却の期間

所有期間によって考える方法

不動産を取得した費用から、売却した費用を引いた金額は譲渡所得とされ、その金額に応じて所得税がかかってきます。不動産の所有期間に応じて税率が変わってくるので、ポイントとなる「5年」を意識してみましょう。

1.所有期間5年以下
不動産を売却した年の1月1日現在で、所有期間が5年以下の場合、39%の短期譲渡税がかかります。これは所得税と住民税を合わせた割合です。

2.所有期間5年超
不動産を売却した年の1月1日現在で、所有期間が5年超となった場合、20%の長期譲渡税がかかります。これも所得税と住民税を合わせた割合です。

3.復興特別所得税
東日本大震災の復興のための財源確保として、2013年から25年間、所得税に2.1%の税率がかかります。つまりこの間に売却し譲渡益が出た場合は、通常の所得税に2.1%プラスしなければなりません。復興特別所得税も含める場合は、短期譲渡所得は30.63%、長期譲渡所得は15.315%と表す方法もあります。

これらの譲渡税から考えると、5年以下に不動産を売却すれば40%近くの税金がかかるため、通常は5年を超えて所有してから売却する考えが多いです。もしそれ以上の利益が見込める場合は、5年以下の売却でも問題ないと判断できます。

減価償却によって考える方法

もう一方の考え方が、減価償却が終わった際に売却するやり方です。現在築年数が古い物件を所有しているなら、減価償却が終わった段階で売却し、投資物件入れ替えを検討しましょう。なぜなら、減価償却がなくなればそれだけ経費も減り、支払う税金の割合が増えるからです。今までサラリーマンが所得税対策として投資マンションを活用していた方は、このタイミングで買い替える必要があります。

売却時期

新生活にむけて物件を購入する人が増え、春先や秋口は売却の可能性が高まります。注意したいのは評価が高い物件の場合です。物件を手に入れたい人のなかには1年中市場をチェックしている人もいるため、高く売れる可能性がある物件は春や秋にこだわる必要はありません。

売却にかかる期間

入居者がいる物件では、春先にすぐ売却できる可能性があります。もし入居者がいなければ、入居者が決まるまで2か月くらいかかることも少なくないため、売却はそれ以上かかると判断しておきましょう。ただし、入居者が決まれば家賃収入が入るので、売却を焦る必要はありません。

居住用・投資用マンションの違い

居住用マンションと投資用マンションではいくつかの違いがあります。

査定方法の違い

項目 居住用マンション 投資用マンション
査定方法の違い 収益還元法による 取引事例比較法による
購入者の視点 住み心地を優先する 利益率を第一に考える
メンテナンスの違い 大掛かりにする必要なし 定期的に行う必要がある
設備の違い 長く使えて好みに合う物 賃借人の層を考慮した物

投資用マンションでは収益還元法を用いますが、居住用マンションは取引事例比較法が使われます。収益還元法では「想定年間賃料-固定資産税等の年間出資額÷想定利回り」で計算が可能です。一方で取引事例比較法とは、近隣の類似物件を比較し査定を割り出す方法となります。

購入者の視点

投資用マンションでは第一に利益率で判断します。自分が住むわけではないため、外観を見る程度で、内装や日当たりなどはあまり重視しません。一方で居住用は自分が住むことを想定するため、住み心地を優先しています。

メンテナンスの違い

投資用マンションでは借りやすさを重視しているため、メンテナンスを定期的にやる必要があります。取り入れる設備や内装もメンテナンスのしやすさが求められます。住居用はある程度自分たちでもリフォームすることを想定しているため、大掛かりな設備投資は不要です。

メンテナンスのしやすさの観点からは、たとえば畳の部屋をフローリングに替えるなどの工夫が大切です。畳は表替えをしてからの日が浅くても、日当たりの加減や家具を置いている場所と置いていない場所などの条件で古く見えてしまうことがあります。

設備の違い

投資用マンションと居住用マンションでは、内部の設備にもいろいろと違いが生じます。居住用であれば、一般に長く使えるもの、機能性の高いものが使用されているといえます。購入に当たっては、オーナーが自分の好みや使用目的に合わせて選ぶところです。しかし、投資用は利益を追求する物件であることを考慮した設備となることが多いものです。ひとことでいえば、ワンランク下の設備であるいえます。入居者にどの層を想定するか、そのターゲット層に好まれる設備かどうかが重要になります。

高く売るために必要なこと

投資用マンションを少しでも高く売るために必要なこと、しておくべきことをご紹介します。

入居者がいる状態で売却する

投資用マンションの購入者にとって、空室を買うリスクは負いたくないものです。1棟丸ごとの売買であれば、その中に空室があったとしても買い手が付く可能性はあります。その場合でも、満室で売るより低い価格になると思っておくべきです。まして、1室だけの売買であれば家賃収入が0の状態で高く売れる理由はないと考えるのが自然です。空室物件を購入すれば、家賃収入が0であることに加え、入居者の募集にコストをかけなければならないためです。つまり、高く売るなら継続して居住する入居者の存在が必要だといえます。空室であれば、まずは入居者を入れてからということです。

大規模修繕工事が必要となる時期より前に売却する

投資用マンションも築年数が10年~15年となれば大規模修繕工事の実施時期となってきます。となれば多額の費用負担が発生します。修繕積立金で賄いきれるならよいですが、当初の予算をオーバーしてしまうこともあります。

予算をオーバーしてしまった場合、不足分を拠出してしっかりと修繕するか、臨時の負担を回避すべく修繕内容を限定するかの2択となるでしょう。不足分を拠出しての修繕であれば、売却額の下落を抑えることはできても工事費分の損失があります。臨時の負担を回避すれば、修繕できなかった分だけ物件価値が下がりかねません。購入者としては、購入してすぐに修繕の費用負担が発生するかもしれない物件に高い値段を付けたいとも思わないでしょう。

そもそも、大規模修繕が必要なくらい年数が経過していること自体が、売却額を低くしてしまう可能性を孕んでいます。つまり、大規模修繕の時期がくる前、10年の区切りがくる前に売却することが、高く売るために必要なことのひとつだといえます。また、修繕を終えた場合は、速やかに売ったほうが高くなりやすいです。

メンテナンスをしっかりと行う

大規模修繕工事とは別に、日常の定期的なメンテナンスを疎かにしていては高く売ることはできないでしょう。投資用マンションの購入者にとって、物件の購入は商品の仕入れと同様だからです。手入れの行き届いていない商品を仕入れても、そのままでよい商売ができるとは考えられません。買い手としては買い叩いてからコストをかけて磨きあげるか、購入を見送るかの選択となるでしょう。

投資用マンションを高く売るコツ

上記ポイントを押さえた上でマンションを高く売るコツは、相場を知り、複数の不動産会社に相談することです。以下で詳しく見てみましょう。

相場を知る

投資用マンションを高く売るには、コツを掴むことが大切です。いちばんのコツは相場を知ることです。自分の物件なら概ねいくらくらいで売れそうかを知らないことには、高いか安いかの判断ができないでしょう。注意すべきは、売り急ぐような状況を避けることです。足元を見られることはなくても、高く買ってくれる相手を待ちきれない事態になってしまえばよい結果は望めないでしょう。

複数の不動産会社に相談する

相場を確認したら不動産会社に相談するとよいでしょう。

不動産の売買では、友人知人などの縁故関係を利用して売買するというケースも往々にしてあります。その結果、強く交渉することができないなど、もっと高く売れたかもしれないということも起こり得ます。こうしたことを避ける意味でも不動産会社への相談が望まれます。ただし、相談する不動産会社を1社2社と少数に絞ることは好ましくありません。

不動産会社によっても査定方法が異なるため、できるだけ多く複数の会社に査定を依頼することが重要です。仮に、事前に相場を知ることができなかったとしても、多くの不動産会社に相談や査定の依頼をすることで、高く売れる可能性が上がります。

また、担当者は信頼できる人を選びましょう。問い合わせの段階で違和感を覚えたらやめておいたほうが無難です。査定金額の根拠を詳しく説明してくれる、売却理由を確認してくれる、物件の状況を説明してくれるなど、安心して任せられる人を探してください。担当者との密な連携が、高く売るための重要ポイントです。

 

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