売却のコツ

マンションを売るコツ
~売れるマンションの特徴とは~

こんなマンションは高額で売れる! 魅力あるマンションの特徴

投資用マンションを売却するときは、入居者目線とオーナー目線に立って、魅力がある物件かどうか考えてみましょう。当然のことながら、魅力あるマンションのほうが高く売ることができます。高額売却できるマンションの条件をご説明します。

魅力ある投資用マンション

オーナーとっての投資用マンションとしての魅力とは、「どのくらいの利回りが見込める物件か」ということによって決まります。投資用の場合、購入者がそのマンションに住むわけではありませんから、賃貸に出したときにどのくらい収入が見込めるのかと、運用にかかる費用がどのくらいかかるのかがポイントとなります。
→投資用マンションを売却するためのコツを知りましょう

万人受けする間取り

個性的な間取りの物件のような、ある特定の層にアピール力が高い物件というのもあります。しかし、投資用マンションとしては、万人向けする間取りの方が顧客の幅が広がるため、高い入居率が期待できます。

築浅

同じ間取りや設備の物件であっても、築5年の物件と築20年の物件では、築5年の物件の方が借り手の人気は高くなります。築浅であればあるほど魅力があると言えるでしょう。ひとつの目安となるのは築10年~15年で、これを超えると入居希望者が減ってきます。できれば築15年を迎える前に売ってしまいたいところです。

駐車場付き

駐車場を別途借りると、家から駐車場までの間に距離ができてしまいます。車を必要としない都心では駐車場を必要としない入居者もいますが、多くの場合、駐車場付きのマンションはそうでないものに比べて価値が高まります。

好立地

立地は、駅からの距離と、最寄りの駅の大きさ、街の規模などによって良し悪しが判断されます。駅から徒歩10分以内のマンション、最寄り駅がターミナル駅などで大規模な駅である、駅前が商業地域で都心へのアクセスが良いなどといった好条件のマンションは、それだけ売りやすくなります。

管理費と修繕積立金が適正額

これは、入居者目線ではなく、オーナー目線で魅力的な部分です。管理費や修繕積立金があまりにも安価であると、メンテナンスの信頼性にかかわります。逆に高すぎる場合は、ランニングコストが高額になり、利回りが悪くなってしまいます。そのため、適正な金額であることが重要です。
これらの条件に合致するマンションは、高額で売却しやすい「売れるマンション」だといえるでしょう。

入居率に左右されない判断を

入居率が高いマンションは、それだけ利益を生み出すものです。そのため、「今は入居率が良いから手放さないでおこう」と考えるオーナーも多いのです。
しかし、いざ入居率が悪くなってから売ろうとすると、「利回りが悪い」「築年数が古い」といった理由から価値が下がり、希望金額では売却できないということになりかねません。
さらに、大規模マンションの場合は、ほかの部屋が売りに出てからの売却は価格の調整が難しくなっていきます。これは、同じマンション内の部屋を安く売りに出されてしまうことで、全体が値崩れしてしまう恐れがあるためです。
入居率がよいからといって売却を安易に見送るのではなく、5年後、10年後に入居率が悪くなったときのことまで想定して売却計画を立てましょう。

早期売却は手元資金の増加に繋がる

ローン返済がなかったと想定すると、一見、どちらでも手元に残る金額は同じように見えます。しかし、今すぐ3,000万円を手にすれば、それだけ次の投資を行うための手元資金が早期に入手できるということです。早期に現金を入手して次の投資を行うことで、生きたお金の使い方ができるでしょう。
さらに、投資用マンションを所持するためにはローン返済やメンテナンス費用、管理費などのランニングコストもかかります。高く売れるマンションであっても、長く所持し続けることで見えない損失を出してしまうかもしれません。タイミングを見極めるため、普段から高くアンテナを張って情報収集するのがおすすめです。

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