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プロが語るマンションを売却するときのコツ

マンションを売るコツ
~マンション売却における適したタイミングとは~

マンション売却に重要なのはタイミング!目的に合わせた売却を

マンションを売却するにあたり、どのタイミングで決断をすればいいのか悩むことも多いでしょう。より高く売却するには、目的に合わせたタイミングを見極めることが重要です。

高く売りたい場合の売却タイミング

マンションをより高く売りたい場合は、築年数に注意しましょう。売りどきのタイミングとしては、築15年と言われています。基本的に築10年を経過したマンションは資産価値が下がってしまいます。特に20年を過ぎると水回りが傷み、見た目にも古いという印象を与えてしまうため買い手がつきにくくなります。マンションは築年数が浅いほど高く売れます。外観やデザインも古くない、築5~10年くらいの物件が人気です。
また、マンションの修繕積立金が築15年を超えると高くなるということにも注意が必要です。管理費も高くなることもありますので、修繕積立金や管理費の値上げ前に売却をするといいでしょう。
マンションを高く売りたいのであれば、需要が高い時期に売却をするというのもひとつの手です。時期としては引っ越しシーズンを意識しましょう。転勤や入学など引っ越しの多い1~3月、9~11月がおすすめです。
マンションを高く売りたいなら、マンションの相場が上昇傾向のうちに売ったほうがいいでしょう。2000年前後に安い価格でマンションを購入した場合、現在の相場で売却すれば売却益が見込めます。専門家などは、2016~2017年をピークとして、その後も東京オリンピック開催の2020年までは上昇し続けると予想しているようです。先のことはわかりませんから、上昇傾向のうちに売却を検討したほうがよいでしょう。

築15年までが売り時

マンションをより高く売りたい場合は、築年数に注意しましょう。売り時のタイミングとしては、築15年と言われています。基本的に築10年を経過したマンションは資産価値が下がってしまいます。特に20年を過ぎると水回りが傷み、見た目にも古いという印象を与えてしまうため買い手がつきにくくなります。マンションは築年数が浅いほど高く売れます。外観やデザインも古くない、築5~10年くらいの物件が人気です。

また、マンションの修繕積立金が築15年を超えると高くなるということにも注意が必要です。管理費も高くなることもありますので、修繕積立金や管理費の値上げ前に売却をするといいでしょう。

引っ越しシーズン

需要が高い時期に売却をするというのもひとつの手です。時期としては引っ越しシーズンを意識しましょう。転勤や入学など引っ越しの多い1~3月、9~11月がおすすめです。

デッドクロス

デッドクロスとは、融資返済額の元金返済部分が、建物の減価償却費を上回るタイミングのこと。減価償却費は、実際にお金を払っていないのに経費にできます。一方、元金返済部分はお金を払っているのに経費にできないのです。

「減価償却費>元金返済」のときには、お金を使った分だけ経費にできるので税金がかかりません。しかし、これが逆転してしまうと、お金が出ていっているのに黒字ということになり、税金がかかってしまうのです。そのため、デッドクロスはひとつの売り時とされています。

買い替えを考えているときの売却タイミング

マンションを買い替えするときのタイミングは、次の物件を見つけたタイミングでスタートするのがおすすめです。いい物件を見つけたら、現在の家の売却に向けて動き出しましょう。今の家が売れてから購入しようと考えても、現在の家が予想通りの価格で売れない場合もありますし、短時間で売却しようとすると安くなってしまうこともありえます。何より、自分が見つけた好条件の物件は、他の人にとっても欲しい物件かもしれません。ライバルが今でも買えるとなると、売り主はすぐに買ってもらえるほうと契約をしてしまうでしょう。不動産の購入は早い者勝ちなので、とにかく早く動くことが大事です。
先に今住んでいる家を売ってしまって、次の物件が見つかるまで賃貸で過ごすという手もあります。賃貸を借りるのはもったいないと考える方もいるでしょう。しかし、古い家を売ってしまえば購入資金で不安になることもありませんし、いい物件を見つけたらすぐに買えるという安心感があります。あわてて売却をすると損をしてしまうケースも多いため注意しましょう

買主の状況を知ろう

適切なタイミングでマンションを売るには、買い手と市場についても把握しておくことが必要です。さらには自分の希望についても確認をすることが大切になります。マンションを売却する理由や、どのような条件で、いつ売りたいのか明確にしておきましょう。目的や条件を具体的にしておくことで、スムーズにマンションの売却ができるのです。売却する際の情報も重要です。売却するマンションの特徴やメリット、周辺状況なども考えてみましょう。広告に載せるポイントは不動産業者が提案してくれますが、実際に住んでいた自分の意見も入れることで、購入希望者の目をひくことができるかもしれません。
自宅の特徴を把握しておけば、それに適した買い手がどういう人がわかります。自宅を買ってくれる人はファミリーか単身者か、新婚さんか、などといったことから、買い手が動く時期に合わせて告知をするなど売却スケジュールを立てるといいでしょう。
さらに、市場を分析しておくことも重要です。消費税増税が迫ったときや住宅ローンが低金利となったときに住宅購入を検討する人が増えたように、税制の変化や景気動向、金利動向によって不動産の市場は変化します。需要の高い時期に売却した方ほうが、高く売れる可能性が高いでしょう。

相場の上昇を見極める

安く買い、高く売るのが定石

株価のように、不動産価格も相場に応じて上下します。そのため、相場が下がっているときに買い、上がっているときに売るのがベストです。しかしながら、その上下を見極めるのはプロでも難しいもの。こまめに不動産価格をチェックし、自分が思っているよりも高い価格で売れているようなら自分も売りに出すというのが良いでしょう。このとき、「もっと待っていたら上がるかも」と欲を出しすぎないのがポイント。価格が上昇するときはなだらかに上がっていきますが、下落するときには一気に下がるためです。

2020年オリンピックまでは高く売れる?

2020年の東京オリンピックが終わると、日本の不動産市場が一気に下落するという説がありますが、これは誤解です。不動産価格は金融政策と人口動態との兼ね合いで決まるため、オリンピックの開催が影響を与えることは少ないと考えられます。不動産価格はさまざまな要因で上下しながら推移していくものです。オリンピックまでに売り抜けたほうが良いというのはひとつの説で、必ずしも正しいとはいえません。

ポイントは2018年

東京オリンピック以前に、金融政策の転換点を迎えると考えられるのが2018年です。アベノミクスの節目となるのがこの年と考えられています。日銀総裁の黒田氏が任期満了を迎えるのも2018年です。黒田氏が行ってきた金融緩和になんらかの変化が起こるかもしれません。それまでにマンションを売却しようと考える投資家も多いことから、マンション価格の下落も考えられます。最新の情報に目を光らせておくようにしましょう。

税金の控除が受けられるケースをチェック

5年以上所有している人

マンション売却について考えている人は、5年を超えると長期譲渡になると聞いたことがあるかもしれません。しかし、これは単純に5年ということではないので注意が必要です。具体的には、その年の1月1日における期間で判断されます。2011年4月1日に購入した物件の場合、2016年4月1日に満5年を迎えますが、この年の1月1日にはまだ5年経っていないので、2017年1月1日以降でないと長期譲渡になりません。購入後、6回目の1月1日が境目になると覚えておきましょう。

非居住用の物件の場合、短期譲渡には39.63%(所得税30.63%、住民税9%)の税率がかかりますが、長期譲渡なら20.315%(所得税15.315%、住民税5%)で済みます。

2009~2010年に土地等を購入した人

2009年と2010年に購入した土地などは、1,000万の特別控除が使えます。譲渡所得が1,000万円未満の場合は、その全額が控除対象です。

マンションであっても、敷地権部分については適用されます。居住用でも非居住用でも対象になるため、収益目的のマンションでも控除可能です。 住宅ローン控除との併用もできます。ただし、居住用の3,000万円特別控除や、居住用や特定居住用財産の買換え特例との併用はできません。

早めの売却を検討したいマンションの特徴

マンション売却を検討している人にとって、売る時期が一番の悩みどころではないでしょうか。早めの売却を検討すべきマンションには、4つの特徴があります。売るべきタイミングを逃さないためにも、ご自身の物件が該当しているかチェックしてみましょう。

築年数15年以上

中古マンション市場で、築年数は購入の決め手になるポイントです。相続や家族構成の変化などのやむを得ない事情がない限り、築20年までに売却することをおすすめします。なぜなら、築20年までは、築5年以内、築10年、築15年、築20年と5年ごとに条件が絞られるもの。しかし築20年以上の場合、10年飛んで「築30年以内」になります。単位が10年刻みになる築15~20年の間に売却検討するのが賢明です。

資産価値の減少率が大きい

資産価値の減少率が高い物件の具体例を紹介します。たとえば、物件の近くに低価格の新築マンションが建ったケースです。新築マンションと比較され、売却予定のマンションが見劣りしてしまいます。また、近隣に嫌悪施設が建設されるという情報が流れた場合も、早めに売却を検討すべきです。

駐車場の確保が難しい

駐車場の確保が難しい物件は、早めに売却を検討すると良いでしょう。特にファミリー向けの物件の場合、買い手の購入条件の中に「駐車場あり」が入っていることが多いです。ただし、学生向けの物件の場合は、駐輪場の広さでカバーできることもあります。

日当たりが悪い

基本的にどんな物件であっても、早めに売却するに越したことはありません。なぜなら、早めに市場に出すほど、多くの買主の目に触れるからです。ただし、築年数が古い・日当たりに難がある物件となると、買い手はすぐに見つかりません。売却する時期を早めて、少しでもチャンスを増やすほうが得策です。

キャッシュフローがよくない

キャッシュフローとは実際のお金の動きを示すもので、帳簿上の収益とは異なります。具体的には「税引後利益+減価償却費-返済元本」のこと。帳簿上は黒字になっていても、キャッシュフローではマイナスということも起こりうるのです。このケースではお金が減っているのに税金がかかってしまい、資金繰りが苦しくなることも少なくありません。キャッシュフローがよくない物件は早めに手放すことを考えましょう。

タイミングを知るにはマンションの特徴を把握すること

マンション売却のタイミングは、ご自身の売りたい時期をベースに考えてしまいがちです。しかし、ご自身が売りたい時期と、購入者が欲しがるタイミングが合致するとは限りません。相続や家族構成の変化でやむを得ない場合を除き、なるべく人生のイベントの流れに合わせると良いでしょう。

不動産市場は、買い手の結婚・進学・転勤とともに動きます。学校が近い場合、ファミリーや学生は新学期が始まる数ヶ月前に準備をはじめるはず。カップル・夫婦向けの物件の場合、ジューンブライドを目指す新婚カップルをターゲットに売りに出すのもひとつの方法です。ライフイベントの前に告知をはじめると、買い手とマッチングしやすくなります。売却したい物件のセールスポイントを、的確に把握していくとなお良いでしょう。購入者が欲しがるタイミングでアピールできるようにすると、ほかの物件と差別化できます。

また、世の中の流れもよく見ておかなれければいけません。2012年後半にアベノミクスが始まった影響から、マンションの取引価格が高騰したこともありました。中華圏の人たちの爆買いの波が不動産市場に流入した時期でもあったので、マンション売却の当たり年ともいえます。しかし、世界と日本の経済情勢は刻々と変化しており、市場における取引価格の急落も十分にありえる話です。マンションの価格上昇を狙うよりは、価格が下がる前に売却してしまったほうが賢明といえるでしょう。

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