徹底取材

プロが語るマンションを売却するときのコツ

マンション売却のコツ~媒介契約について~

マンション売却のプロフェッショナルに聞いた、売却のコツをご紹介しています。2つめのポイントは、媒介契約の形態を選ぶ基準を持つことです。

マンション売却のコツは媒介契約にある

マンション売却のプロフェッショナルが語る、マンション売却の3つのコツ。その二つめは、媒介契約の判断基準をしっかりと持っておくことです。

動産売却の媒介契約には、一般、専任、専任媒介という3つの形態があります。不動産業者の言いなりにならず、売主である自分にとって最もメリットの大きい形態を選ぶのが大切、とのこと。ここでは、それぞれの契約形態の違い、そしてメリット・デメリットを解説していきます。

3種類の媒介契約

不動産業者との媒介契約は、複数業者との契約の可否、売主自らの買主の発見・契約の可否、指定流通機構(レインズ)への登録義務、そして売却活動の経過報告義務という4つの要素の違いで分けられます。まずは、この3種類の違いを理解しましょう。以下がそれぞれの特徴の一覧表です。

売却方法を選ぶ

マンションを売却する方法は、主に3種類あります。業者に即金で買い取ってもらう方法、中古住宅市場を介して買主を見つけ、売却する方法、そして買取補償制度を利用しながら市場経由で買主を見つける方法です。
ここでは、それぞれのメリット・デメリットについてご紹介していきましょう。

一般媒介

・複数業者と契約可否…可能
・売主が自ら発見した買主との契約の可否…可能
・指定流通機構(REINS)への登録の義務…任意
・売却活動の経過報告義務…報告義務なし

専任媒介

・複数業者と契約可否…不可能
・売主が自ら発見した買主との契約の可否…可能
・指定流通機構(REINS)への登録の義務…7営業日以内の登録義務
・売却活動の経過報告義務…2週間に1回以上の報告義務

専属専任媒介

・複数業者と契約可否…不可能
・売主が自ら発見した買主との契約の可否…不可能
・指定流通機構(REINS)への登録の義務…5営業日以内の登録義務
・売却活動の経過報告義務…1週間に1回以上の報告義務

 

一般媒介は、複数社に仲介を依頼できる代わりに、仲介業者に課せられる義務がなく、売却活動の内容も報告義務がありません。専任媒介、専属専任媒介になると、それぞれ契約した業者以外での買主の発見がしにくくなる代わりに、仲介業者は売却活動をしっかり行う義務が課せられることになります。

媒介契約はどうやって選ぶ?

では、これらの媒介契約形態を吟味する上で、どのように判断をしたらよいでしょうか。判断基準として、それぞれのメリット・デメリットを理解しておきましょう。

一般媒介

メリットとしては、業者に直接買い取ってもらう場合、仲介者がいないので仲介手数料が必要ありません。また、業者が自らリフォーム・リノベーションをするので、買主がリフォームをする必要もありません。さらに販売活動のための内覧も必要ありません。
「即金」という言葉が示す通り、売買契約を結んだあとは数日で代金が振り込まれます。手間がかからず、早く売却できるのが大きなメリットです。
その一方で、売却代金はもっとも安くなるのがデメリット。少しでも高く売りたい場合は、ほかの方法を選ぶのがベター。

専任媒介

仲介業者が単独で販売活動を行い、自社仲介での売却となり手数料が発生するので、販売活動へのモチベーションが高くなるのが専任媒介。買い手が見つかりやすい形態なので、判断がつかなければ専任媒介を選ぶのがベター。

専属専任媒介

多くの顧客を持っている業者で、信頼度が高ければ、1社独占でしっかりとした販売活動をしてくれる専属専任媒介を選ぶのがベスト。ただし、1社独占のために競争原理が働かず、安く売られてしまう可能性も否定できません。信頼できる業者のみ選びたい選択肢です。

契約形態は自分で選ぶ!

以上、媒介契約の3種類のメリット・デメリットをご紹介しました。それぞれの特徴がわかれば、自分で契約形態を選ぶのも難しくないと思います。不動産会社は専属専任媒介を勧めてくることが多いのですが、必ずしもそれを選ぶ必要はありません。自分で判断して、メリットのある形態を選ぶようにしましょう。

このテーマのガイド 平賀功一氏

このテーマのガイド

平賀 功一 氏

マンション売却のプロフェッショナル。All About(オールアバウト)でもマンション売却の専門家として450本以上の記事を執筆。

業界のおいしい話や厳しい話も熟知している氏のアドバイスは、一般情報誌では入手できない情報のため、人気を博している。

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