コラム

マンション売却に関するコラム

今後のマンション価格について

マンション売却時の価格はこれからどうなる?

マンション投資に欠かせないのが今後のマンション価格の予測です。できることなら値上がりが期待できる物件を購入したいもの。しかし中には資産価値が下がってしまうマンションも存在します。どんなマンションなら期待できるのか、チェックしてみましょう。

歴史から見るマンション価格を決定する要因

ここ数年、中国の不動産市場はバブル警戒水域に突入しています。2014年頃、中国の経済成長に陰りが見え、中国の住宅市場は深刻な販売不振に陥りました。中国の日本銀行にあたる中国人民銀行では、こうした動きが景気後退につながると考え、相次ぐ利下げや100%ローン容認などの金融緩和を実施。その結果、売れ残っていた地方の物件は売れないまま、人口が増加している一部の大都市の不動産に資金が流れ込みました。

まとめると、金融緩和がきっかけとなって大都市の不動産に資金が流れ込み、不動産価格が上がったということです。大都市の不動産に資金が集まったのは、需要が高いことのあらわれでしょう。不動産価格を上昇させる要因は、金融政策と人口動態なのです。

資産価値が下がりにくいマンション

中国で大都市の不動産に資金が集中したように、需要の高いマンションほど資産価値が下がりにくいと言われています。資産価値が下がりにくいマンションにはどのような特徴があるのか見ていきましょう。

立地条件が優れている物件

不動産価格を決定するもっとも大きな要因は立地条件でしょう。マンションの資産価値の9割は立地で決まると言う人もいるぐらいです。人気のエリアで、最寄り駅から徒歩5分圏内の物件なら、資産価値はほとんど下がりません。さらに、複数路線の乗り入れや、急行・快速停車駅ならさらに資産価値が上がります。そのため、最寄り駅までバスが必要なエリアは避けたほうがよいでしょう。今後高齢化が進む中で、駅近物件はますます求められていくと考えられます。

住環境が優れている物件

部屋の方角は南向きが好まれます。次に東向きが人気で、西向き、北向きは敬遠されがちです。角部屋だとさらに資産価値アップ。また、低層階よりも上層階のほうが人気です。意外に見落としがちなのが部屋の間取り。あまり個性のない、シンプルな間取りのほうが資産価値が高いです。将来的にリフォームすることになった場合にも、シンプルな間取りのほうが好まれます。キッチン、トイレ、お風呂の水回りが近接している物件がおすすめです。

マンションのブランド力がある物件

大手デベロッパーが供給している分譲マンションにはブランド力があり、マンション名がステータスになっていることもあります。立地や住環境に多少の難がある物件でも、有名マンションブランドなら買い手がつきやすいです。大手デベロッパーならネームバリューがあるため、資産価値も上がります。これからマンションを購入するときには、マンションを手掛けたデベロッパーの評判もチェックしたほうがよいでしょう。

資産価値が下がりやすいマンション

資産価値が上がりやすいマンションがある一方で、残念ながら資産価値が下がりやすいマンションも存在します。今後の不動産市場が抱える問題や資産価値が下がりやすい要因について、見ていきましょう。

金融緩和の影響と2018年問題

先ほども解説したように、不動産価格の決定要因は金融政策と人口動態です。現在の日本は金融緩和政策が行われているため、不動産価格が上昇するのは当たり前の状態。現在の東京の不動産市場の過熱は、インフレ誘導を狙った政府主導のものなのです。

2012年12月からアベノミクスがはじまり、さまざまな金融緩和策が取られてきました。日銀サイドは緩和継続の方針を見せていますが、いつまでも金融緩和を続けるわけにはいかないというのが専門家の見立てです。一部では2018年、日銀総裁の交替をきっかけに金融引き締め策に転じるとの見方もあります。金融政策の転換に伴い、不動産価値が下落するリスクもあるのです。

供給過多の地域にある物件

不動産価格の決定に大きなウェイトを占めるのが立地です。いくら人気エリアであっても、供給過多の状態では資産価値が下がってしまいます。かつて、都心を避けて郊外に住む人が増えた状態を「ドーナツ化現象」と呼んでいました。近年はそうした郊外の物件が供給過多になり、値崩れが起きています。日本の人口はすでに減少に転じているため、売れ残った物件はそのまま売れ残り続けると考えられるのです。

管理状態がずさんな物件

共有部分にゴミが散らかっている、切れた照明がそのままになっているなど、管理状態が悪い物件は買い手がつきにくいです。分譲マンションで豪華な共用施設がついていても、掃除が行き届いていない状態や備品が破損したままの状態では、資産価値が下がってしまいます。

また、マンション住民が自主管理している物件も要注意。マンション住民の派閥争いなどのトラブルによって、まともな管理ができていないことがあります。こうした物件を購入してしまった場合は、早めに売却したほうがよいでしょう。

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