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初心者向け・マンション売却の基礎講座

マンション売却時の固定資産税負担額の取り扱いと清算方法

マンション売却時の固定資産税について

マンション売却では物件そのものの売買金額だけでなく、それ以外のお金のやり取りも重要となります。固定資産税や都市計画税は、そのマンションに対してかかる税金ですが、売却した後の税金は誰が負担するものなのでしょうか

固定資産税の納税義務者

固定資産税の納税義務者とは、固定資産を所有している人のことです。固定資産とは、土地や家屋、償却資産のことを指しており、マンションにも固定資産税がかかります。その年の1月1日付けの所有者が納税の義務を負います。所有者とは、登記簿や土地補充課税台帳、家屋補充課税台帳、償却資産課税台帳に所有者として登記、登録されている人のことです。都市計画法で定められている場所にあれば、固定資産税に加えて都市計画税もかかります。
固定資産税と都市計画税は、1月1日の時点で所有者であれば1年分の納税が必要となります。たとえその日以降にその家を壊したとしても、1年分の納税義務はなくなりません。その年の固定資産税は一括払いか年4回の分納で支払うことが可能です。分けて払う場合、納税通知書は4月の中旬に発送され、4月、7月、12月、2月の各納期までに納めることになります。
市税の納付は口座振替も可能であり、その手続きは金融機関や市役所の税務課などで行うことが可能です。自治体によってはクレジットカード払いや、インターネットバンキングに対応していることもあります。

固定資産税と都市計画税の清算

固定資産税と都市計画税は、1月1日時点で納税義務者が定められて、4月から納税が始まります。しかし、マンションを売却し、所有者が移ったあとの固定資産税や都市計画税を支払い続けるのは不満が残るでしょう。もしも、4月前にマンション売却が済んでしまったら、自分が持っていないマンションのために固定資産税を1年分支払うことになってしまいます。
そのため、通常のマンション売却では、売却後のマンションの固定資産税額を次にオーナーとなった買主に負担してもらう清算が行われています。法的には納税義務者は1月1日に決定してしまっていますが、住んでいないのに支払うという不公平感を解消するために、このような取引をすることがほとんどです。納税通知書は元のオーナーのところに届くため、新しいオーナーが元のオーナーに自分の負担分を支払って清算を行います。

年の半ばで売却した場合はだれが払う?

年の半ばでマンション売却をした場合でも、元のオーナーが固定資産税を支払い、新しいオーナーが自らの負担分を元のオーナーに支払うという方法が一般的です。分割納付をする場合でも、元のオーナーに代わって新しいオーナーが支払うことはすすめられません。新しいオーナーには支払い義務はなく、未納の場合の責任は元のオーナーとなるためです。
清算金額は起算日から引渡日を基準とした日割り計算で求められます。起算日は契約書に明記し、トラブルのないようにしましょう。起算日は納税義務発生の1月とも、行政の年度切り替えで支払い開始となる4月とも考えられており、絶対的な決まりはありません。そのため、起算日は双方の合意によって決めることになります。合意が得られなければ、一般的なその土地の慣習によって決められます。
起算日について詳しく見てみましょう。4月末日の引き渡しで1月起算の場合、元のオーナーの固定資産税負担分は120/365日分となります。一方、4月起算とした場合には、30/365日分です。元のオーナーにとっては4月起算のほうが負担が少なくて済みますが、新しいオーナーにとっては1月起算のほうが負担が少なくなります。このように起算日によって負担する割合が大きく変わるため、慎重に歩み寄ることが大切です。

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