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何がいくら必要なの?
マンション売却の税金あれこれ

マンション売却にかかる税金について

マンションを売却するときには、一般的に税金がかかります。どのような税金がかかるのか、税金負担額はいくらくらいか、税金を払わなくてもよい場合があるかについて紹介します。

マンション売却にかかる税金の種類

マンション売却では、いくつかの種類の税金が発生します。どのような税金を支払う必要があるのか見ていきましょう。

・印紙税

マンションを売るときには、不動産売買契約書に収入印紙を貼ります。印紙税の額は、契約書に記された金額、つまり売買金額によって変わります。

・所得税

マンション売却の際、利益が出れば譲渡所得として所得税が発生します。この所得については分離課税として、給与所得などの他の収入とは別に計算する必要があります。マンションの購入価格と譲渡費用を足して、マンションの売却額から差し引いたのが、課税譲渡所得額です。購入価格に含まれるのは、マンションそのものの代金のほか、仲介手数料や登録免許税など、マンションの取得にかかる費用のすべてです。譲渡費用には、マンション売却で支払った仲介手数料や測量費などが含まれます。 譲渡所得に対する税率は、所有期間によって異なります。マンションを売却した年の1月1日現在で、所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得です。所得税15%、住民税5%の税率となります。所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得となり、所得税30%、住民税9%の税率です。つまり、所有期間が5年以下と短い場合は、税額が高くなります。 売った年の1月1日において所有期間が10年を超えているマイホームの場合はさらに軽減税率が受けられます。課税譲渡所得が6,000万円以下の部分は所得税が10%、住民税は4%となり、6,000万円を超える部分は所得税が15%、住民税が5%となります。

・住民税

マンションを売って収益が得られたら、住民税も課されます。課税対象となるのは、購入時の価格と、売却時の金額の差額です。差額の5%か9%を、マンション売却の翌年に納税します。5年を超えて保有していたマンションは5%、5年以下の保有なら9%の税率です。

税金はいくらかかる?

マンション売却でかかる税金について、算出方法をおさらいしてみましょう。

・印紙税(一例)

契約金額1,000万円超~5,000万円以下:20,000円(軽減期間の税率:10,000円)
契約金額5,000万円超~1億円以下:60,000円(軽減期間の税率:30,000円)

2014年4月1日~2018年3月31日までは軽減措置が設けられているので、期間内であれば契約金額に応じて負担が少なくなります。

・所得税と住民税

課税譲渡所得=マンション売却額-(購入価格+譲渡費用) ※長期譲渡所得(所有期間5年超):所得税15%、住民税5% ※短期譲渡所得(所有期間5年以下):所得税30%、住民税9% ※10年以上保有のマイホーム:譲渡所得6,000万円までは所得税10%、住民税4%、 譲渡所得6,000万円超の部分は所得税15%、住民税5%

税金がかからないケース

マンションを売却しても、税金がかからないケースがあります。ひとつは、マイホームを売却した利益が3,000万円以下の場合です。「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といい、適用されるには一定の要件を満たす必要があります。税金がかからないとはいっても、確定申告は行わなければならないので注意してください。
もうひとつのケースは、マンションを購入した価格よりも、売却したときの価格が安くなった場合です。マンションを売却したことによって損をしたことになるので、そのために税金を払う必要はありません。

マンション売却の特別控除

マンション売却の際、特別控除で税金が軽減されるケースがあります。3,000万円の特別控除、損失が出た場合の控除、買換えの特例の3種類です。確定申告などの手続きが必要になるため、どんな特別控除があるのか覚えておきましょう。

・3,000万円の特別控除

マイホームを売ったとき、譲渡所得から3,000万円の特別控除を控除できる仕組みです。適用要件は、居住用家屋であること。所有期間の長短は決められていませんが、娯楽目的の別荘、仮住まいや建替えなどの一時的な入居は例外となります。また、譲渡した年の翌年は譲渡所得の内訳書を添えて確定申告しなければなりません。

譲渡所得に対する特例である軽減税率との重複適用も可能です。ただし、後で説明する買換えの特例を受けていると適用されません。3,000万円の特別控除のメリットは、譲渡後に賃貸物件に住み替えることも可能なことです。買換え以外の選択肢を検討している人に向いています。ただし、国民健康保険料の算出には考慮されず、翌年の保険料が高額になる可能性があるので注意が必要です。

・居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームを売却して譲渡損失が生じた場合に適用されます。譲渡損失の損益通算とは、その年の給与所得などのほかの所得から控除されること。損益通算をしても控除できなかった分は、売却した年を含めて4年間、繰越控除ができます。ただし、損益通算・繰越控除は適用される順序が定められており、ご自身の希望どおりになるわけではありません。国税庁のホームページに詳細が記載されています。

この特例は、譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超えていないと適用されません。2017年12月31日までに旧居を売却することも条件に入っているので、早めにマンション売却の準備を進めていきましょう。

なお、買換えを検討していない場合、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が利用できます。特に住宅ローンを使って購入した場合、または売却利益で返済しきれない住宅ローンがまだ残っている場合は、この特例がぴったりです。

・特定の居住用財産を譲渡した場合の買換えの特例

3,000万円の特別控除と似ていますが、一定の要件を満たすマイホームに買換えるときに適用されるものです。マンションを売却した利益で新しいマイホームを購入した場合、その購入金額が売却利益を上回ると、譲渡がなかったとみなされます。購入金額が売却利益より低い場合、買換えに充てた分の金額を差し引かれて課税されるのです。マンションを売却した時点では課税されず、将来に繰り延べされる仕組みと考えてください。ただし、あくまで繰り延べであり、売却益が非課税になるわけではありません。

この特例が適用される要件として、売主の所有期間が譲渡した年の1月1日時点で10年以上であることが求められます。この買換えの特例は、3,000万円の特別控除や軽減税率と同時に適用できません。ただし、やむを得ない事情で買換えを断念した場合、一定期限までに修正申告することで3,000万円の特別控除に切りかえることができます。

マンション売却にかかる税金について

土地や建物を売却(譲渡)すると、得た利益に応じて譲渡所得税(国税)と、住民税(地方税)の、2つの税金がかかってきます。 この税金について、また計算方法や控除制度について詳しく解説していきます。

・譲渡所得税とは

譲渡所得税は、土地や建物などの不動産を譲渡することで得る所得に課される税金です。一時所得などと同様の、臨時所得のひとつです。譲渡所得税は、事業所得や給与所得とは分けて計算されることから、分離課税と呼ばれています。

・譲渡所得を計算する

まずは、課税対象になる譲渡所得の総額を計算します。譲渡所得の総額は、次の計算式で算出されます。


譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額= 課税対象の譲渡所得金額


譲渡価額とは、土地や建物の売却代金を指しています。取得費とは、売却した土地や建物を購入したときの代金を指しています。取得費は、所有期間に応じた減価償却を行って計算します。譲渡費用には、不動産業者に支払う仲介手数料の他、登記費用や測量費、立ち退き料などが含まれます。居住していた間のメンテナンス費用や固定資産税は含めることができません。

譲渡価額から引くことができる特別控除には様々な種類があります。続く部分では、特別控除についてさらに詳しくご紹介します。

・特別控除を適用する

譲渡所得の計算においては、特例として特別控除を適用できる場合があります。譲渡の種類と特別控除の金額は、次のようになります。

  • 公共事業などのために土地建物を売った場合・・・5000万円
  • マイホーム(居住用財産)を売った場合・・・3000万円
  • 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合・・・2000万円
  • 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合・・・1500万円
  • 平成21年・平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合・・・1000万円
  • 農地保有の合理化などのために土地を売った場合・・・800万円

実際に控除が可能な金額は、課税対象の譲渡所得の額が上限となります。特別控除は、その年の譲渡利益の全体を合計し、上限5000万円までの適用となります。上記控除条件の複数に当てはまるとしても、5000万円以上の特別控除は受けられません。

マイホームを売った時の特例について

譲渡所得の特別控除の中でも特に頻繁に適用される控除は、マイホームを売った場合の控除でしょう。マイホームの所有期間に関係無く、譲渡所得から最大で3000万円が控除できます。

この控除のおもな適用条件について、もう少し詳しく見てみましょう。

1.自分が住んでいる住居を売るか、住居とその敷地また借地権を売る場合
今住んでいる場合は問題なく適用されるはずですが、以前に住んでいた住居の場合は、住まなくなった日から3年目を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件です。すでに住居を取り壊している場合、住居を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場など他の目的で使用していないことも条件になります。

2.売った年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと

3.マイホームの買換えやマイホームの交換の特例、またはマイホームの譲渡損失についての損益通算および繰越控除の特例の適用を受けていないこと

4.売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと

5.売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係でないこと
特別な関係とは、生計をともにする親族や、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

この特例は、次のような家屋には適用されません。

  • この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
  • 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
  • 別荘などのようにおもとして趣味、娯楽または保養のために所有する家屋

税額を計算する

課税譲渡所得が算出できたら、それに譲渡所得税と住民税の税率をかけて納税額を計算します。 税率には、「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」の2種類があります。

土地や建物を売った年の1月1日現在で、その土地や建物の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」に、5年以下の場合は「短期譲渡所得」になります。

区分 譲渡所得税 住民税
長期譲渡所得 15% 5%
短期譲渡所得 30% 9%

出典:国税庁「土地や建物を売ったとき」
https://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm#jyotoeki
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3223.htm

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