徹底取材

マンション売却前リフォームは
本当に必要?

マンションの売却前リフォームはしたほうがよい?

マンション売却をするとき、事前にリフォームしたほうが高く売れるのではないかと考える人は少なくありません。
確かにきれいな状態のほうが高い価格がつきそうですが、実際のところ売却前リフォームは必要なのでしょうか。

売却前リフォームとは?

マンション売却をする前に、長年住んだマンションの壁紙や設備などを事前にリフォームすることが、売却前リフォームです。これは生活によって生じた傷や経年劣化によって使い古された印象のままよりも、リフォームしてきれいな状態にしたほうが高く売れるという考えのもとに行われます。

大幅にリフォームをすることで新築同然の状態になるだけでなく、価格も新築より安いため、買い手側としてはお得な物件です。ただし売り手側の観点から考えると、マンション売却前リフォームをしたところで、必ずしもメリットばかりがあるわけではありません。

リフォームしても意味がない?

マンション売却前リフォームを行っても、売り手にとってみればあまり意味をなさないこともあります。それは中古マンションの購入を検討している人のなかには、安く購入した後に自分の好みに合わせてリフォーム・リノベーションしたいという人がいるためです。このような人が購入した場合、すぐにリフォームし直すことになり、意味がなくなってしまいます。

売却活動に不利になるケース

さらに、リフォームをすることで売却に不利になることもあるでしょう。リフォームを行うことで多額の費用がかかってしまうためです。たとえば、水回りのリフォームをするだけでも40万円~80万円程度、さらに内装にも手をかけた場合には数百万円を超える金額がかかります。この金額をマンション売却価格に上乗せすると、周辺の同様物件の相場よりも高値になってしまい、買い手が見つかりにくいというケースも出てくるのです。

リフォーム後売却のメリット

マンション売却前リフォームにはもちろんメリットもあります。マンションをリフォームしてから売却するメリットについて見ていきましょう。

好印象を与えられる

マンション売却のための宣伝写真を見たときや実際に内覧したときに、新築同様にリフォームしてあれば購入希望者に好印象を与えることができます。購入希望者が購入後のリフォームを考えていない場合、これから住むマンションはきれいな状態であるほうが、購入物件の候補に入れてもらいやすくなるでしょう。また、きれいであればある程度価格を引き上げることもできますし、買い手も「新築同様の状態なら」とその価格に納得してくれることも多いのです。

すぐに入居できる

買い手がすぐに入居することを希望している場合、リフォーム済みの物件はすぐに入居できるため有利になります。転勤などの事情によって新居の需要が高まる1月~3月、9月~11月頃は、入居を急いでいる買い手も多いもの。こうした点を考えると、リフォーム済み物件は手を加えなくてもすぐに生活を始められるので、売却をスムーズに進めやすいといえるでしょう。

リフォーム費用を住宅ローンでまかなえる

買い手がマンションを購入後にリフォームをする場合、その費用をリフォームローンで工面することがあるでしょう。リフォームローンは住宅ローンに比べて金利が高いうえ、住宅ローンと並行して返済することになるため買い手の負担は大きくなります。その点、リフォーム済み物件であれば、リフォームにかかった金額が売却価格に含まれていたとしても住宅ローン1本でまかなえるため、ローン返済の負担が軽くなるのです。

リフォーム後売却のデメリット

リフォーム後に売却するにあたってはデメリットもあり、これらをきちんと把握しておくことが求められます。デメリットは下記の通りです。

売却価格が高くなってしまう

マンション売却前リフォームを行ったとき、売り手が負担する費用は大きいものです。その費用の元を取るために、マンション売却価格にリフォーム費用分を上乗せするのが一般的ですが、前述のように周辺の同様物件の相場よりも高値になってしまうという事態が生じます。そうして売れ残ってしまうと、結果的に値引きも辞さなくなり、リフォーム費用を取り返すことができなくなるのです。

リノベーション目的の人には魅力がない

先ほど少し触れましたが、購入後にリフォーム・リノベーションをして自分好みのマンションにしたいと考える人にとっては、リフォーム済み物件はほぼ魅力がありません。せっかくリフォームしても再度リフォームすることになれば、無駄になるため購入を渋られるでしょう。また、リフォーム費用を考慮して物件を選ぶことが多いため、価格が高いリフォーム済み物件は候補から外れやすくなってしまいます。

売却活動が制限される

内装のほとんどをリフォームする場合、工事は数日で終わるものではありません。工事にかかる期間は長くて数ヵ月程度を要することもあるでしょう。この期間中は売り手が物件を手放せず、売却活動に移ることができません。少しでも早く売却したいと考えていても、リフォームを行っている期間は無駄に過ごすこととなってしまいます。

リフォーム後売却はプロがやること

マンションのリフォーム後に売却することは、個人の売り手には難しい問題です。上記のようにメリットもある一方、大きなデメリットも存在するため、売れるチャンスを逃してしまうこともあります。リフォーム後にマンションを売却するのは不動産買取業者などの専門家の仕事であり、個人で売却するときにはあまり選択肢に入れないほうが得策なのです。

下記では、個人が売却前リフォームを行わないほうが良い理由を説明します。

好みの違いによってマイナスになることも

買い手のために良かれと思って大幅なリフォームを行ったとしても、それが買い手の希望や好みに沿わない場合もあります。たとえば壁紙の模様や素材、和室か洋室の好みなどは意見が分かれることが多く、せっかくのリフォームが無駄になってしまうケースも少なくありません。さらにお風呂やキッチンなどの水回りの設備も、人それぞれ好みがあるものです。その希望に合致しなければ、リフォームをしてもマイナス要素となってしまいます。

値引きするほうが喜ばれる

高い価格のリフォーム済み物件よりも、汚れや劣化などがある分値引きされているリフォーム前の物件のほうが嬉しいという方も多いもの。また、リフォーム費用分を値引きすることは、買い手にお得感を与えることにもつながります。こうしたお得感によって、同じマンション内の物件や同様の条件の物件と差別化ができるため、買い手もつきやすくなるでしょう。

マンションの価値は内装ではなく築年数で決まる

中古マンションを探している買い手のなかには、内装の状態よりは築年数が経過しているか否かを気にする人もいます。いくらリフォームをしたとしても、マンションの基礎構造までは手を加えることができません。そのため見た目は新築同様であろうと、築年数が経過して基礎構造の劣化が予想できる物件では、長く住むことができないと判断されてしまいます。逆に多少の使用感が残っていたとしても、築年数が比較的浅ければ、安全性の点から購入を決める人も多いです。

中古マンションの購入者はリフォームを前提にしている人が多い

中古マンションを購入しようとする人は、新築同様の状態を期待していません。つまり、中古マンションの使用感や劣化などについては、ある程度許容されるものなのです。また、使用感があったとしても買い手自らがリフォームを計画していることも多く、物件の状態は大きな問題にはなりません。むしろ使用感がある分安く売り出されていたほうが、買い手は好印象を持ちやすいです。

なぜ仲介業者はリフォーム工事を勧めるのか?

マンション売買を仲介する不動産会社のなかには、売却する物件のリフォームをしきりに勧めるところがあります。不動産業者が売り手にリフォームを勧める理由とは何でしょうか。

リフォームをしたほうが高値で取引できる

不動産会社にとっては、取引をする物件が高値であるに越したことはありません。そのため、売却価格を釣り上げることを目的として売り手にリフォームを勧めるのです。

リフォーム業者からマージンを受け取れる

不動産会社と契約しているリフォーム業者があった場合、業者に仕事を紹介すれば、リフォーム費用の一部がマージンとして不動産会社に渡ることになります。このような取引を不動産会社が狙っていることも考えられるでしょう。

買い手が注目するポイント

実際に買い手となる人が中古マンションの購入において注目するポイントとはどのようなことでしょうか。買い手の視点を見てみましょう。

水回りの状態に問題がないか

お風呂やキッチンなどの水回りは、毎日使うものであるのはもちろんのこと、状態が悪いと今後の使用に支障をきたすことも考えられるため、特に厳しくチェックします。

窓やドアはきちんと開け閉めできるか

窓やドアの建付けが悪いと、防犯上に問題が出るだけではなく、遮熱性や防寒性といった機能が低下します。こうした快適な生活に影響が出る部分にも、買い手はシビアです。

壁紙や床などの使用感について

中古マンションを購入する人は壁紙や床などの使用感はある程度想定しています。それを踏まえて、どれくらいの使用感があるかをチェックするでしょう。

見えない部分に問題はないか

買い手は、建物の構造などに問題があるケースも想像します。これに関しては売り手がいくらリフォームをしてもフォローできない点です。

リフォームではなくクリーニングで十分

マンション売却前リフォームはしないまでも、できるだけきれいな状態のほうが買い手に好印象を与えられます。簡単なクリーニングをするだけでも印象は変わるため、以下のポイントを意識してみましょう。

玄関や水回りを中心に掃除する

玄関は、内覧に訪れた人が最初に見るところであり、第一印象を決める重要な箇所です。また、水回りも前述のように買い手が気にするポイントのため、これらの場所を中心にクリーニングしましょう。

目につかないところもきちんと掃除する

普段は目が届かないようなベランダや棚の上、エアコンなども、売り手が大切に住んできたかどうかを示すポイントです。いつもはあまり掃除しないところも隅々まできれいにしておくようにします。

補修できるところは補修しておく

壁紙が破れたり汚れていたりする場合、自分で購入できる補修材などで補修しておきましょう。ふすまや障子などが破れているときにも、できるだけ張り替えておくことをおすすめします。

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