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初心者向け・マンション売却の基礎講座

マンション売却に必要な期間について

マンション売却にかかる期間を知っておく。売却できない場合の対処法は?

マンションを売却すると決めても、すぐに売れるとは限りません。また必ず売れるとも限りません。売却する際にはどれくらいの期間が必要でしょうか。一般的な売却期間と、少しでも早く売却するために必要なことを知っておきましょう。

マンションの売却は3~6ヵ月を目安に

マンション売却までに許容できる期間は人によって異なります。すぐに売却したい事情がある人もいるでしょうし、時間がかかってもいいから少しでも高く売却したいという人もいるでしょう。実際にどれぐらいの期間がかかるかというのは、物件によってさまざまです。マンションの価値やタイミング、地域などの条件によってすぐに売れることもありますし、1年すぎても売れないこともあります。
通常、マンションの売却は3ヵ月を目安と考えます。不動産業者との契約が3ヵ月更新であることが理由の一つです。
さらに、あまり長い期間売りに出しているとデメリットが生じてきます。ずっと売りに出している物件は、「何か問題があるのでは?」という印象がついてしまい、よけいに売れなくなってしまうのです。また、売れない物件には不動産会社も力を入れないという傾向があり、ますます売れなくなってしまいます。そうなる前に売却をできるよう、取り組んだ方がいいでしょう。

売却までの流れ

次に、マンション売却がどのような流れで行われるかを見ていきます。

1.査定

最初は、不動産会社に査定の申し込みをすることからスタートです。不動産会社の担当者が物件に訪れ、周辺地域の同様物件の相場や過去の売却実績などを考慮し、査定額が決定します。ただし不動産会社によって査定額にかなりの違いが出ることが予想されるため、査定は複数社に依頼して査定額を比較するのが良いでしょう。

2.媒介契約

不動産会社が算出した査定額や対応などを見て、仲介をお願いする会社が決まればその会社と媒介契約を結びます。媒介契約は以下の3種類です。


・一般媒介契約
複数の不動産会社と契約し、早く買い手が見つかった会社に売買契約を仲介してもらうことになります。また、自分自身で買い手を探してくることも可能です。


・専任媒介契約
ひとつの不動産会社のみと契約する方法のため、担当の不動産会社は売却のための販売活動を積極的に行ってくれます。そしてこの形態でも、自分で買い手を探すことが可能です。


・専属専任媒介契約
こちらもひとつの不動産会社のみと契約するものであり、専任媒介契約とおおよその概要は同様となります。ただし異なる点は、売り手が自分で買い手を探すことができず、買い手の募集は契約した会社に一任することです。

3.マンションの売却/販売活動

媒介契約を結んだら、不動産会社によってチラシを制作したり、不動産ポータルサイトに物件を掲載したりといった方法で広告を出し、販売活動が始まります。この販売活動は、マンションを探している人に訴求するための大切なプロセスです。そして興味を持った購入希望者がマンションの内覧に訪れます。

4.マンション購入希望者からの連絡

マンションの内覧の後、売り手の合意が得られれば購入希望者は買い手となり、売買契約の手続きに進むでしょう。売買契約時には、買い手から証拠金として手付金を受け取ります。

5.残金の受領・引き渡し

買い手から手付金を受け取った後、所定の日にちに売却金額から手付金を差し引いた残金を受け取ります。このお金のやり取りが成立して以降、買い手にマンションを引き渡せば売却の手続きは終了です。

売却期間を短くするには

マンション売却をするなら、できるだけその期間は手早く済ませたいものです。そこで売却の期間をできるだけ短くするため、下記のようなポイントで不動産会社をチェックしておきましょう。

不動産会社の販売実績/評判をチェック

過去の販売実績が多数ある会社は、短期間で次々に物件を売る能力がある場合が多いです。さらに、短期間で売ることで売却価格の値下げなどの対応をする必要もなくなるため、比較的高値での売却も期待できます。良質な取引を続けてきた会社であれば、おのずと評判も高くなるでしょう。

不動産会社を選ぶ具体的なポイントとしては、マンション買取を主に取り扱っている会社を選ぶこと。これは、マンション売却業者のなかには賃貸に力を入れている業者もあるためです。そうした会社はマンション売却に慣れていないことが多く、手続きでトラブルが発生することもあります。

広告宣伝・販促活動をチェック

不動産売却を行う際には、不動産会社が以下のような販促活動を行います。


  1. ・レインズ(不動産会社間のネットワーク)の利用
  2. ・チラシの配布や掲示
  3. ・インターネットへの情報掲載

特に近年では、不動産ポータルサイトで物件を探すケースが増えています。そのため、インターネットでの販促活動に強い不動産会社を選ぶことも重要なポイントです。その会社がインターネットでどのような販促活動をしているか、以下のような点をチェックしてみてください。


  1. ・知名度が高く利用者が多い不動産ポータルサイトを利用
  2. ・物件の説明を細かく行い、魅力のアピールもしっかり記載
  3. ・内覧したいと思わせるような写真を何点も掲載
  4. ・ほかの不動産業者の情報と比べて、見やすくわかりやすい情報掲示

担当者の対応力をチェック

マンション売却をスムーズに進めるには、不動産会社そのものの実績や能力も大切ですが、実際に物件を受け持ってくれる担当者の力量が大きく影響します。担当者の対応力を見るためには、以下のようなポイントに注意しましょう。


  1. ・マンション売却において3年以上の経験があり、実績も豊富
  2. ・質問をすれば素早く的確に回答してくれる
  3. ・言葉遣いや時間の順守、電話対応などのビジネスマナーが備わっている

期間が過ぎてもマンションがなかなか売れない

このようにいろいろと手を尽くしても、買い手がなかなか現れないこともあります。もしマンション売却に5ヵ月~半年以上かかってしまう場合、以下のような対策を検討しましょう。

値下げ

買い手が現れない理由には、単純な予算の問題のほかにも、立地や間取りといった物件の条件が価格に見合っていないと判断されている場合があります。そのため、売れるのに時間がかかるのであれば、値下げを考えることも必要です。

値下げをするときは、以下のようなポイントを押さえておきましょう。


  1. ・一定の時期を過ぎたら大幅に値下げする
  2. ・3,000万円台から2,000万円台にするなど、価格帯をまたぐ
  3. ・マンション購入者が増える1月~3月、9月~11月を過ぎた時点を狙う
  4. ・売却価格の上限と下限を決めておき、その範囲内で値下げする

買取保証を利用

不動産会社との契約内容によって、ある一定の期間マンション売却ができなかった場合には不動産会社が物件を買取することもあります。こうした買取保証がついている会社なら、万が一想定していた期間に売れなかったとしても安心です。ただし買取価格は、一般的な相場の9割以下と安くなります。

そのほか買取保証をつけるにあたっては、条件を設けていることがほとんどです。この条件は不動産会社によって異なり、以下が例になります。


  1. ・専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約をしている
  2. ・売却物件の専有面積が30平方メートル以上である
  3. ・耐震構造の条件を満たしている
  4. ・築年数が30年以内である

買取業者に買い取ってもらう

不動産会社のなかでも、マンションの買取販売を専門に行っている買取業者が存在します。こうした買取業者は、マンションを格安で買取した後に大幅なリフォームを行うことで利益をあげるため、買い手がつかないマンションでも買い取ってくれることが多いです。しかしこのパターンでは、買取価格は一般的な相場よりも下がります。その買取価格の平均は、だいたい相場の6割~7割になると覚えておきましょう。

一方で売り手がリフォームをする必要がなく、物件に問題があった場合の瑕疵担保責任を負うこともありません。もし安くてもすぐにマンション売却したいということであれば、買取業者を利用するのもひとつの方法でしょう。

マンションを早く売却するには最初の業者選びが重要

マンションを売却する場合は、不動産業者に依頼をすることになります。しかし、不動産会社はたくさんあり、適切な不動産会社を選ぶことが重要です。相性の良い不動産会社に依頼することで、理想価格での早期売却につながります。
マンション売却を取り扱う会社にはそれぞれ特性があります。分譲マンションが得意、戸建ての売却が得意、地域に密着した業者、不動産売却が得意な業者、など、業者によって得意・不得意があります。マンションを売却する際には、当然のことながら、マンション売却が得意で力を入れている業者に依頼することが大事です。中古マンションの物件をどれくらい取り扱っているか、店内の写真や物件を確認するとわかります。業者を選ぶ際にはお店のチラシなどをチェックしてみましょう。
また、担当者によっても売却の期間や価格に影響が出ることがあります。不動産取引の経験が豊富といった点も重要ですが、自分との相性も大事です。言いたいことを何でも言える、聞くことができる、また、こちらの質問や依頼にすぐにレスポンスをしてくれる、ていねいに対応してくれる、といったことを確認するようにしましょう。売却できなかったときの対処法や販売方法・内容などについても、具体的に答えてくれる業者を選ぶことが大切です。 
→マンション売却に強い不動産会社3選

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