連載講座

初心者向け・マンション売却の基礎講座

マンション売却の流れを知る

マンションを売るまでの流れと売れる時期

マンション売却を決めてから、契約、そして引き渡しまでの流れをわかりやすく解説しています。

マンション売却の流れを理解しよう

初めてのマンション売却で、何をすればいいのかわからないのは当然のこと。そのままで作業を進めるのは、スムーズな売却にはつながりません。マンション売り出しから引き渡しまでの間には、いくつもの手順があります。まずはマンション売却の流れをつかんでおきましょう。ここでは、マンション売却の流れについて、細かく紹介していきます。

マンションを売り出すまで

マンションを売り出すまでにも流れがあります。売却を決めてから漠然と不動産会社に依頼するよりも、きちんとした流れを把握しておくことで、より有利な取引ができるように準備しておきましょう。4つのポイントについてご紹介します。

自分の状況をチェック

まずは、保有しているマンションの状況をチェックしましょう。周辺の物件について価格を調査し、相場を把握しておくことが重要です。マンションの価格相場は、不動産業者の広告を見ると、すぐにつかめてきます。不動産物件情報の登録と提供を行っているレインズ・マーケット・インフォメーションは、だれでも利用できる日本全国の不動産取引情報サイトです。エリアごとに過去の成約価格を閲覧することができるため、だいたいの相場をつかむことができます。

売却を依頼する不動産会社を探す

売却を依頼する不動産会社を探すのは、大まかなマンションの価格相場を把握してからです。不動産会社には最初に査定をしてもらうことになりますが、どこの不動産会社も良心的とは限りません。中には、相場より大幅に査定額を下げて取引しようとするところもあります。有利な条件で取引するためにも、査定は複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。

査定

査定を依頼する不動産会社を1社に絞らないことで、各社から回答される査定額を比較することができます。査定額が高いか低いかで単純に不動産会社の良し悪しを決められるわけではないものの、不動産会社を選択するときには複数の要素を知っておくほうがよいでしょう。
査定を受けるときには、必要な資料があります。マンション購入時や分譲時のパンフレット、権利書、契約書・重要事項説明書などの書類、固定資産税納付書などです。全ての資料が必要とは限りませんが、正確な査定を受けるためにきちんと準備しておいた方がよいでしょう。

媒介契約の締結

不動産会社との契約は、1社と行います。査定額や信頼性などを考慮して選んだ不動産会社と、媒介契約を締結しましょう。査定額は、根拠が明確であることがポイントです。わからない点は質問し、しっかり答えてくれる不動産会社を選ぶとよいでしょう。媒介契約を結んだら、いよいよマンションを売りに出すことになります。

売却活動

マンションの売り出しが決まったら、売却活動がスタートします。買取希望者からの問い合わせは不動産会社が対応してくれますが、オーナーの対応が求められる内容もあります。ここでは3つのポイントについて見ていきましょう。

問合せ対応

不動産会社では、売却を仲介するマンションの情報を宣伝することになります。不動産データベースのレインズに登録されて、全国の不動産会社で情報が共有されます。チラシや住宅情報サイト、自社サイトなどに物件情報が掲載されることもあるでしょう。
不動産会社との媒介契約には、専属専任媒介や専任媒介などの契約形態があります。専任媒介契約を結んだ不動産会社は、オーナーに対して販売状況を報告する義務があるため、連絡が頻繁に入ってくることもあります。

内覧

購入希望者が内覧に来ることもあります。内覧日をいつにするかは、不動産会社が仲介してくれるので安心です。内覧に向けては、部屋の内部をきれいに掃除しておくことが大切です。ハウスクリーニングを頼んで、本格的に清掃しておくのも、ひとつの方法です。内覧時は、不動産会社の担当者が案内をしてくれます。居住しているマンションの場合は、在宅中の内覧という形になります。

売り方の検証

マンションの売却活動は、一定のスタイルにこだわる必要はありません。不動産会社ならではの売却方法もありますが、すべてを業者まかせにしなくてもよいのです。業者が手を尽してくれる一方で、自分が知っているマンションの魅力をアピールするなど、宣伝方法を提案してみましょう。「購入時にはこんなポイントに惹かれた」ということも、オーナーならではの有力な情報です。

引き渡しまで

内覧を終えて購入の意思が固まれば、売買条件の交渉が始まります。情報の確認が行われるのは、取引価格や支払い方法、物件引き渡しの希望日などについてなどです。チェックが済んだら、購入希望者との交渉や調整に進みます。条件が整い次第、売買契約の日時や場所を決めましょう。
売買契約にあたって、事前に瑕疵(かし)情報の開示をする必要があります。マンションに欠陥がないかどうかを示す情報で、これを怠ると後々のトラブルにつながりかねません。仲介業者にも重要事項説明の義務があるため、しっかり物件調査をしてもらうようにしてください。

決済

瑕疵情報などを開示したうえで、売買条件の合意ができれば、契約締結となります。まずは代金の10%程度の手付金を受け取ります。最終的な決済は引渡と同時に行うのが一般的です。

引き渡し

売買契約が済んだら、引き渡しまでの準備を行います。引越しの準備を済ませ、ローンが残っている場合は解約しましょう。抵当権を抹消し、残りのローンを返済することになりますが、多くの場合はマンションの売却代金で充当します。
物件の引き渡しは、売り手と買い手、双方立ち会いのもとで行われます。最終的な物件の確認を行い、鍵を渡して、引き渡し完了となります。

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