徹底取材

自分に合っているのは
マンション売却か賃貸経営か?

マンション売却と賃貸経営どちらを選ぶ?

今居住しているマンションから住み替える場合など、そのマンションに住まなくなったケースでは、対処として3つの方法が考えられます。
マンション売却・空き家として維持・賃貸経営、それぞれの方法の特徴を説明しましょう。

居住マンションの選択肢

マンションの住み替えや転勤などによる引越しといった理由で、所有しているマンションに居住しなくなる場合、そのマンションの対処方法を考えなければなりません。その方法としては以下の3つが一般的です。

売却

マンション売却をしたときは、売却金額を受け取ることが可能になります。しかし住宅ローンの残債がある場合は、それをまとめて完済しなければ売却することはできません。ローン残債が多く残っているのであれば、マンション売却のためにかかってしまう負担が大きくなるでしょう。

空き家として維持

いったん退去しても将来的に戻る可能性がある場合や、資産として所持したい場合には、この方法を選ぶこともひとつの手です。ただし住まなくなることによって内装や設備などは劣化するため、不動産としての価値が下がることが考えられます。

賃貸

マンションを所有しつつ、ほかの人に貸して家賃収入を得るのがこの方法です。入居者が途切れない状況であればコンスタントに家賃収入を得られますが、もし空き室状態が続くと見込んでいた収入は得られなくなるでしょう。

ちなみにあるデータでは、居住しなくなったマンションの対処法で一番多い選択がマンション売却であり、それに次いで賃貸、空き家としての維持となっています。

現実的には売却か賃貸経営

上記のように、居住しなくなったマンションへの対処法は3つから選ぶことができますが、現実的なことを考えると、マンション売却か賃貸経営のどちらかを選択するのが無難です。では、空き家として維持する方法が難しい理由について見ていきましょう。

空き家のメリット

  1. ・資産として所有することができ、将来的な運用を考えられる
  2. ・転居先からいつでも戻ることができ、拠点があることで安心感を得られる
  3. ・親族などが集まる際に利用できる

空き家のデメリット

  1. ・管理費や修繕積立金などの費用がかかり、転居先の住宅ローンと二重で支払う必要がある
  2. ・固定資産税などの税金を支払い続けなければならない
  3. ・管理会社などに管理を依頼しなければ劣化が進む
  4. ・定期的に風を通すなどの対処をしなければ、カビが生えるなどの傷みが生じてしまう
  5. ・水道も定期的に通水しなければ、配管に不具合が出る
  6. ・空き家とわかると犯罪者が侵入するなどの危険性がある

空き家の維持には多くの手間や費用がかかる

空き家として維持する場合には管理の手間や税金、維持費の負担がネックとなります。この点を考慮すると、やはりマンション売却か賃貸経営の方法を選択するのが無難でしょう。

マンション売却のメリット・デメリット

マンション売却を行えば、今後の管理や維持費などの心配をする必要がなくなります。ただし、同時にデメリットも存在するため、おさえておきましょう。

マンション売却のメリット

  1. ・管理費や修繕積立費など、所有し続けることでかかる費用を支払わなくて良い
  2. ・固定資産税などの税金を支払い続けなくて済む
  3. ・住宅ローン残債がない場合、売却で得た金額で次の物件の購入に充てることができる
  4. ・建物の劣化や設備の維持などに手間をかけることがなくなる

マンション売却のデメリット

  1. ・住宅ローン残債がある場合、マンション売却する前にまとめて完済しなければならず、金銭的な負担が大きくなる
  2. ・売却時にクリーニング費用や仲介手数料、登記費用などの負担がかかる
  3. ・資産としてマンションを持つことができなくなり、将来的な運用が不可能になる
  4. ・売却先がすぐに決まらない場合、そのマンションと新居のローンを二重で支払わなければならない

ローン返済のめどが立つかどうかが重要

マンション売却をする際、残債を上回る売却金額を得ることができればそのまま売ることができます。しかしそうでない場合、貯蓄を切り崩すなどしてローンを完済しなければなりません。マンション売却を選択するときは、こうした負担を十分考慮してください。

賃貸経営のメリット・デメリット

居住しなくなったマンションをほかの人に貸し、賃貸経営を行う方法は、長期にわたってマンションを資産として運用できるものです。しかし、賃貸運営には相応のデメリットも存在します。

賃貸経営のメリット

 

  1. ・入居者がいる場合、コンスタントに家賃収入を得られる
  2. ・資産として有効な運用ができる
  3. ・マンションにかかる管理費や修繕積立金、固定資産税などが経費計上でき、税制上で有利になる
  4. ・分譲目的のマンションは、賃貸目的よりも設備のグレードが高いため、周辺の家賃相場よりも高い家賃で貸し出すことも可能
  5. ・将来的に賃貸をやめて戻って来ることもできる

 

賃貸経営のデメリット

 

  1. ・設備などの管理は自ら行うか、管理会社に依頼する必要があり、手間や費用が発生する
  2. ・入居者が退去したとき、クリーニングや修繕にかかる費用が発生する
  3. ・次の入居者が決まらず空き室が続くと、家賃収入が得られない
  4. ・賃貸物件とした場合、収益物件として扱われるため不動産価値が下がる可能性がある

 

経営者として手間や費用をかける必要がある

マンションを賃貸に出して経営するとなると、不動産経営者として運用していくことが求められます。入居者が快適に住めるように管理をきちんと行い、それにかかる費用も自ら負担しなければなりません。経営者としてこうした負担を背負うことができるなら、賃貸も有効な方法でしょう。

賃貸経営で考えられるリスク

賃貸経営を行うとき、やはりコンスタントに家賃収入を得られるのは大きなメリットといえるでしょう。しかし、賃貸経営には以下のようなリスクも伴います。

家賃収入が出ない

前述でも挙げたように、入居者が決まらない状態が続くとその間の家賃収入は得られないことになります。もし住宅ローンの残債があり、返済において家賃収入をあてにしていた場合には、その計画が立ち行かなくなってしまうでしょう。さらに空き室状態で住宅ローンを支払い続けていると、新居の住宅ローンと二重に支払わなければならない状況に陥ります。それだけではなく、家賃収入がない状態では管理費や修繕積立金、さらに固定資産税などの諸経費も自らの貯蓄から捻出する必要性が出てくるのです。

建物や設備の劣化

どのような物件でも、年数が経過するとそのぶん劣化が生じてきます。基本的に内装の素材や設備などが劣化した場合、その修繕費用は経営者が持たなければなりません。一般的に住宅設備は10年強で劣化が訪れるとされ、その都度整備することが求められます。つまり、長年運用していくことを考えると、10年前後経過するごとに整備費用が必ずかかることになるのです。

家賃の設定額が低下する

入居者はできるだけ新しい物件を求めることが多いため、築年数が経過するごとに不動産としての価値も年々低くなる傾向にあります。そのため、家賃を引き下げる必要も出てくるかもしれません。また、周辺に同じような賃貸物件が増えてきたときや、商業施設などの環境が大きく変わったときにも入居者の需要が落ちることがあります。その場合、やはり家賃の引き下げを考慮することになるでしょう。

入居者トラブル

入居者が騒音などの近隣トラブルを起こした場合は、経営者が解決に向けて動く必要があります。また、トラブルは入居者同士だけにとどまらず、家賃の滞納や退去時などに経営者との間に生じることもあるでしょう。

災害

地震や火災、台風などの自然災害は避けることができないもの。これにより修繕費用が莫大にかかることも考えられるでしょう。また、賃貸するまでに回復できない可能性もあります。

大家さんとしての役割も忘れずに

賃貸経営をするにあたって大切なのは、経営者つまり大家さんとしてしっかりとその役割を果たすことです。その役割は、以下の3つに分けることができます。

入居者の管理

所有しているマンションを賃貸するためには、まず入居者を募ることから始めます。そのために、不動産会社を通じて広告を出したり、知人に入居希望者を探してもらったりといった方法で手を尽くさなければなりません。そして入居者が決まれば賃貸契約し、その後家賃を毎月納めてもらえているかをチェックします。そして、滞納があれば入居者に催促することも必要です。

その後、入居者からのクレームに応えるのも大家さんがこなします。設備に不備が出たときなど、さまざまな要望に応じて対応を求められることもあるでしょう。また、契約更新や退去時の手続きなども大家さん自身がすべて管理します。

建物の管理

入居者に住んでもらえるような物件を維持するためには、常に建物の状態を見ながらメンテナンスすることも必要です。たとえば、内装や設備が古いままの状態では、あまり入居者が寄り付かなくなります。古くなれば、その都度新しくリフォームや交換などの整備をしないと物件の魅力が下がり、入居者を獲得するのがどんどん難しくなっていくのです。

ここで重要なのが、入居者が通常どおり住んでいて生じた劣化の原状回復については、基本的に大家さんが義務を負うということ。入居者が退居した後は、新しい入居者を迎え入れるために内装や設備などを修復しなければならないのです。

経営資金の管理

賃貸経営をするにあたって、管理費や維持費、税金などの諸費用がかかります。これらの支出と家賃収入のバランスを見ながら、採算が取れるようにコントロールするのも大家さんの重要な仕事です。

さらに入居者が退居したときには、原状回復のための費用がかかります。築年数が経過していけば、大幅なリフォームも必要になるでしょう。いずれ来るその日のための資金を準備することも忘れてはなりません。さらに家賃収入を得たときには、確定申告を毎年行う必要性が出てきます。

賃貸経営で失敗した人の体験談

ある日「賃貸マンション経営をしませんか?」というセールスの電話がかかってきた主婦Aさんは、営業マンのことを信じオーナーとなることに決めました。最初は営業で話していたとおりの利益が得られたものの、今の入居者が退室したときから状況が変わってしまいました。主婦Aさんは新たな入居者募集を開始しましたがなかなか決まらず、結果的に以前と比べて安い家賃で貸さなければならなくなったのです。
問題はそれで終わりではなく、いざ売却しようとしたときにローンの残債が1,300万円も残っているうえに、購入価格より安く売却しなければならず、毎月のローン返済だけが残ってしまいました。主婦Aさんは自己資金を用意することでなんとか売却することができましたが、お金を用意できず清算することができない物件が全国ではあちこちにあるのです。

目的のない賃貸経営は避けるべき

マンション売却や空き家としての維持をせずに賃貸経営を行う場合、経営者としての責任が求められます。賃貸経営者には前述のようにさまざまな管理能力が必要であり、簡単に人に貸すという感覚でだけでは難しくなってしまうでしょう。特に本業を別に持っている場合、賃貸経営を並行して行うのは大変なことです。また、賃貸経営をしながらも将来的に戻るつもりであれば、入居者の退居についてもしっかりと説明し、納得してもらわなければならないでしょう。

賃貸経営をする場合、明確な目的を持ってきちんと計画を立てておくことが必要です。賃貸物件として長く経営し続けるにしても期間限定にするにしても、最終的な目的を決めておかなければ賃貸経営は上手くいかなくなってしまいます。

物件をどう運用していくかのビジョンが明確に持てない、賃貸経営をしていく自信がない場合には、マンション売却をするのが賢明でしょう。将来的なことを考えて、自分に一番合った方法を選ぶことをおすすめします。

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