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初心者向け・マンション売却の基礎講座

マンション売却の価格査定の仕組みについて

マンション売却の価格査定をリサーチ

マンション売却時の価格査定方法についてまとめました。

マンション売却における価格査定方法の種類や特徴

マンション売却価格は、査定によって算出されています。価格査定方法にはさまざまなものがあり、査定の種類によって算出される価格も違います。そのため、マンション売却をするためには、価格査定方法の種類とそれぞれの特徴を理解しておくことが大切です。

売却価格の査定方法

売却価格の査定方法を知ることは、マンション売却の第一歩となります。自分のマンションを売却するには、不動産売買の仲介業者に依頼することがほとんどですが、売却価格の設定は最終的にオーナー自身の判断となります。業者からの査定を元にして、「その価格で売りたいか」を判断し、媒介契約を交わすかどうかを決定します。

 

オーナーは少しでも高く売却することが希望ですが、高すぎると買い手がつきにくくなります。そのため、仲介を行う業者は物件を査定して、客観的な適正価格を提案するのです。主な価格査定方法について確認していきましょう。

原価法

査定を行う時点で物件の購入時にかかった金額を表す「再調達原価」に基づき、売却価格を査定する方法です。再調達原価から老朽化分を差し引く減価修正を行って、価格を求めます。この方法は、特に土地や建物、新築マンション売却の査定に適していると考えられています。

取引事例比較法

売却を予定しているマンションを他の物件と比較して査定する方法です。周辺エリアにある似た条件の物件の売買事例を元にして、修正しながら価格を求めます。修正には個別の条件を組み込み、流通性を加味します。査定では、物件調査と周辺エリアの取引事例の収集、周辺の公示価格や地価、路線価などの調査を行っており、中古マンションや戸建て住宅の査定でよく使われる方法です。

収益還元法

収益還元法は、不動産物件が生みだす収益性を元にした査定方法です。過去と現在のデータに基づく原価法や取引事例比較法とは違い、将来期待できる収益から価格を査定します。収益とは賃貸収入のことであり、純収益を還元利回りで還元して価格を求めます。もともと賃貸物件のオーナーチェンジで行われる査定方法ですが、近年この方法での査定が増えてきています。現在の価値だけでなく将来の収益利回りで査定してもらえるため、できるだけ高く売却したいときに有効です。

机上査定と訪問査定

マンション売却の価格査定方法としては、机上査定と訪問査定があります。どちらが良いかというよりは、段階に応じてそれぞれの方法を活用することで、自分の物件の評価や価格の目安を知ることができます。

机上査定

机上査定は、現地を訪問せずに机上で査定をするものです。地図や公的データ、市場の動向を元にして、物件の立地条件や周辺環境、需要などを調査します。簡易査定とも呼ばれるもので、これだけでは十分な査定が可能とはいえません。しかし、不動産の売買について動き出す前に、大体の相場を理解しておくことは大切です。机上査定の結果は、今後の詳しい査定内容が適切かどうかの判断材料になるでしょう。相場からあまりにも離れた価格設定を希望することのないように、机上査定で相場感を把握しておくことが重要です。また、机上査定のやり取りをする中で、不動産会社の対応をチェックすることもできます。

訪問査定

訪問査定は実際に現地を訪れ、物件の状態を細かく調査し、インフラや法規制なども調べた上で行う査定です。室内の状態や日当たり、管理状態、周りの環境などさまざまな点をチェックして、より具体的な根拠をもった価格を算出します。
不動産売却価格は、取引ごとの個別の条件によって大きく変わるものです。間取りや立地条件はもとより、マンションであれば同じ棟であっても階数や部屋の方角などが違ってきます。1つとして同じ不動産物件はないので、個々の物件に対して慎重に査定を行うことでのみ、価格を設定できるのです。また、市場の動向や買主の意向などによっても価格は変動するため、いつ、誰に売却するかも重要な要素となるでしょう。

インターネットでの査定

インターネット上で、住所などを入力すると査定額を出してくれるサービスもありますが、この査定も机上査定同様に簡易なものです。正式に価格の提案をするには訪問査定(実査定)が必要です。訪問査定を経て提出された価格がもっとも成約価格に近い査定額となることに留意しておきましょう。

査定時に不動産会社が見ているポイント

マンションの訪問査定を受けるとき、気になるのは「不動産会社がどのようなポイントを見ているか」という点。ほとんどの方は、売却を検討しているマンションの部屋だけチェックすると考えているのではないでしょうか。しかし、査定担当者は、マンションの共用設備まで見ています。共有設備の清潔度を確認することによって、マンションの管理状態を確認できるからです。つまり、定期的に清掃が行われ、綺麗な外観を保っている物件ほど心証が良くなるということ。ほかには、壁紙や襖、ガス給湯器等の設備などの状態も、担当者にチェックされます。部屋からの眺望、風通しなどの窓の外の部分も見られるポイントです。

 

誰しも査定担当者の視線に、緊張することでしょう。ご自身で訪問査定を受ける前に、下準備を重ねると不安が軽減できるはず。具体的には、売却予定のマンションのアピールポイントを、紙に書き出してみましょう。営業マンが自社商品の販売戦略を立案するイメージを持ってください。実際に書き出してみると、ご自身の物件や周辺エリアの意外な長所に気づくかもしれません。売りたい物件に対して分析を重ね、あらゆるケースを想定しておきましょう。不動産会社の担当者と査定結果を踏まえた話し合いをするとき、冷静な判断ができるようになります。

満足のいく査定結果を得るためには?

マンションの査定結果に満足するためには、周辺マンションの査定額相場を把握しておくことが大切です。これは、不動産会社が提示した額が、適切かどうか判断できるため。調べる方法としては、物件周辺の平米あたりの単価など、不動産取引情報がグラフ化されているインターネットサイトを活用してください。売却予定の周辺物件の売り出し価格を、中古マンションの物件サイトで確認するのも良いでしょう。分譲マンションの場合、同じ建物内の別の部屋が売りに出されているケースもあります。同じマンションであっても、方角や通風、部屋からの眺望によって査定金額は変わるはず。しかし、「相場を知る」という意味では参考にしたいところです。

 

周辺相場を予習しておくと、妙に高額な査定結果を提示してくる不動産会社の提案を鵜呑みにせずに済みます。不動産会社を決めるときは、どうしても査定価格の高さで決めてしまいがち。担当者が高額査定を出した理由について、きちんと説明できない場合は注意が必要です。たとえその高額査定で成約したとしても、相場とかけ離れていたら買い手が見つからないもの。事前のリサーチを重ねることで、妥当な価格を提示する不動産会社が見極められるでしょう。

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