ステップ1

売る理由の確認

生活環境や経済状況の変化など、住まいの売却を検討する理由はさまざま。まずは、自分が売却する理由を明確にすることが成功のカギです。例えば、

  • 子どもの独立をきっかけに都心部に住みたい
  • 定年をきっかけに地元に移り住みたい
  • 家が手狭になったので部屋数が多い家に住み替えたい

など、住み替えたい理由をピックアップしてみましょう。その上で、手元資金がどれくらいあるのか、今の住まいに戻ることがあるかどうかを確認します。売却理由と現在の状況を照らし合わせることで、「物件をいくらで売却したいのか」「新居は購入するのか賃貸にするのか」「売却は止めて賃貸物件として不動産収入を得た方がいいのか」といった住み替えの明確なビジョンも見えてくるはずです。

ステップ2

相場を知る

まずは相場を知ることが、マンションを売るための第一歩と心得る
都道府県別“マンション売却の価格相場”リサーチ結果

中古マンションの適正な売却価格を決めるには、相場感を把握することが大切。都道府県別に、マンションの売却価格相場をリサーチしました。所有か、それとも売却か迷っている人も、このデータが基準のひとつになるはず。また、今では自分が保有する物件のリスクを数値化できるシミュレーションもあります。

ステップ3

不動産会社を探して依頼する

マンション売却を検討した時は、自分の環境に適した不動産会社を探すことが大切です。

その地域の仲介に強い業者か、マンションの売却に長けている業者か、賃貸や売却など現在のトレンドにとらわれずに運用方法を提案してくれる業者かどうかを調べましょう。それを踏まえてアプローチをすることで、得られる利益も大きく変わってきます。

ステップ4

契約を結ぶ

マンションの売却を仲介してもらう不動産会社を選んだら、「媒介契約」と呼ばれる契約を結びます。媒介契約を結ばないかぎり不動産会社はマンション売却の販促を行うことができません。媒介契約は3種類から選ぶことができ、契約方法によって売却のプロセスが変わります。

「専属専任媒介契約」

複数業者への売却依頼や自己発見取引ができない契約です。契約の有効期間は3ヶ月。買い手を見つけるまでの流れを業者に一任するので、売主が自分で買主を探すことはできません。業者は週1単位で売主へ進捗報告をし、売却物件を不動産情報提供サイト(レインズ)へ登録する義務があります。

「専任媒介契約」

複数業者への同時依頼はできませんが、自己発見取引が可能になる契約です。契約の有効期間は3ヶ月。業者は2週に1度の進捗報告と、売却物件を不動産情報提供サイト(レインズ)に登録する義務があります。

「一般媒介契約」

複数の業者への同時依頼ができる契約で、契約の有効期限を自由に決めることができます。一般媒介契約の場合、売主への状況報告や不動産情報提供サイト(レインズ)への登録は業者の義務ではありません。

どの媒介契約を結ぶかは売主の自由ですが、それぞれにメリット・デメリットが存在します。そのため、良い不動産会社を選ぶことがとても重要なのです。適正な売り出し価格を割り出してもらい、値下げ率まで綿密に打ち合わせを行った後に契約を結ぶことが大切です。

マンション売却初心者必読

初心者のための
マンション売却基礎知識

初心者のためのマンション売却基礎知識

知っておかないと損をする、マンション売却の基礎知識講座。マンションの売り時や税金のこと、業者の選び方、物件の価格査定の仕組みといったポイントを徹底解説しています。

ステップ5

物件を引き渡す

内覧者を迎えよう!

早い段階でマンションを売却するには、購入を考えている方に内覧してもらうための準備が必要です。まずは、物件を綺麗に掃除するところから始めましょう。

玄関は物件の第一印象を左右するので、靴は片付けてなるべく物を置かないようにします。玄関の次に目にするリビングも大事。広くて明るい印象を持たせるために、カーテンを全開にしておくのが効果的です。キッチンやトイレ、洗面所などの水回りはピカピカにして清潔感をアピールすると、内覧者に良い印象を与えることができます。

購入希望者への対応はどうする?

内覧者の中から購入希望者が現れたら、売却条件の交渉を行います。あらかじめ不動産会社と話し合い、値下げ金額の上限や譲れない条件などを明確にしておきましょう。また、契約後のトラブルを避けるため、周辺環境や売却理由など、住まいについての情報はできるだけきちんと内覧者へ開示するべきです。

購入希望者から売買条件の承諾を得たら、売買契約を結びます。売買契約を結ぶ際には、しっかりと契約内容を確認することが大切。物件の引き渡し日や代金の支払い方法についてこの段階で決めておくと、スムーズに引き渡すことができます。

引き渡しまでの準備も大切

無事に売買契約が締結され、入金されたとしても気を抜いてはいけません。まだ物件を引き渡す作業が残っているからです。新居が決まっていない場合は、次に住むための物件を探し、買主がスムーズに入居できるように準備を整える必要があります。引っ越しに向けて、荷物の整理を始めましょう。

物件引き渡し後のトラブルにつながりやすい瑕疵(かし)担保責任(物件に隠れた問題があった場合、売主が買主に対して責任を負うこと)などに関しては、内覧時に買主と確認する必要があります。退居後に見つかった時は仲介業者と協議しながら、適宜対応していきましょう。

平賀 功一 氏平賀 功一 氏

あらゆる分野の専門家が、ガイドとして情報を提供するAll About(オールアバウト)。そのなかで、450本以上の記事を執筆しているマンション売却のプロフェッショナル。自身のマンション販売営業や購入の経験を通じ、マンション売買に関する光と影を熟知している。売り手・買い手のいずれにも偏らない公平で中立な立場からのアドバイスを提供。一般の情報誌では掲載できないような、本音情報の発信が評判。

体験談

はじめてマンション売却をする人にとって、実際に売却するまでの流れはリアルに想像できないもの。実際にマンション売却に成功した3人の経験者にインタビューしたものをまとめました。3つの事例を通じて、いかにしてマンション売却を成功させられるのか、イメージを膨らませましょう。

マンション売却の
『経験者』に聞いた体験談

注目企業

マンション売却を得意とする不動産会社をリストアップ。マンション売却を考えているなら、まずはここで挙げられている業者から査定を依頼するのがベター。大手から中小企業まで、幅広く優良業者をリストアップしています。

マンションを売却する人向けの不動産会社リスト

マイナンバー

マンション売却とマイナンバー

平成28年1月1日よりスタートしているマイナンバー制度。身分証明としてだけでなく、ビジネスや生活のある面では提示が必須となっている重要な情報です。
マンションの売却の際も、場合によってはマイナンバーの提示が必要です。ここでは、マンション売却とマイナンバーの関連性についてご紹介します。

マイナンバー提示が必要な条件とは?

マンション売却において、マイナンバーを提示しなければならない条件は、次のようなものです。

  1. 売主が、個人である場合
  2. 売却先が、法人または不動産業者である個人の場合
  3. 同一の取引先からの売買代金の受取金額の合計が、年間100万円を超える場合

では、それぞれの条件の詳細を説明します。

1.売主が、個人である場合

売主が個人であり、売却先が法人または不動産業者である場合に限り、マイナンバー提示が必要になります。
売主・買主ともに個人である場合や、売主である法人が個人または法人に売却する場合はマイナンバー提示は不要になります。

2.売却先が、法人または不動産業者である個人の場合

「不動産業者である個人」には、建物の賃貸借の代理や仲介を目的とする事業を営んでいる個人は含まれていません。

3.同一の取引先からの売買代金の受取金額の合計が、年間100万円を超える場合

マンション売却の場合、売却によって得た利益が100万円を超える場合に限り、マイナンバー提示が必要となります。

出典:内閣府「マイナンバー(社会保障・税番号制度)」
http://www.cao.go.jp/bangouseido/case/individual/realestate.html

なぜマイナンバー提示が必要になるの?

マンション売却の際に提示するマイナンバーは、いったい何に使用されるのでしょうか?
買主である法人や不動産業者は、不動産を購入してその代金を支払う場合に「不動産の譲受けの対価の支払調書」と呼ばれる法定調書を作成し、税務署に提出する義務を負っています。
平成28年1月1日以降はこの法定調書に、売主のマイナンバーもしくは法人番号を記載しなければならないと法定されるようになったため、マンション売却の際にマイナンバー提示が必要なのです。

出典:国税庁ホームページNo.7442「不動産等の譲受けの対価の支払調書」の提出範囲等
https://www.nta.go.jp/taxanswer/hotei/7442.htm

マイナンバー提示から法定調書の提出までの流れ

マイナンバーを収集した業者が、不動産等の譲受けの対価の支払調書を提出するまでの流れをご紹介しましょう。

  1. 売主からマイナンバーの提示、および「本人確認書類」の提示を受ける
    本人確認書類・・・運転免許証、健康保険証など(写真の無い身元確認書類の場合は、2種類以上が必要)
  2. (1)で得た売主の本人確認書類をもとに、本人確認を実施
  3. 売主のマイナンバーを記載した不動産等の譲受けの対価の支払調書を提出

マイナンバー提示において注意すべきこと

マイナンバーは、番号のみで一個人を特定・識別することができる便利な情報です。
しかし同時に、慎重に管理しなければ思わぬトラブルに巻き込まれかねない重要な情報とも言えます。

マイナンバーを提示する売主として注意すべきことは、提示を求められた際、それが本当に取引先の法人・不動産業者かをよく確認することです。
マイナンバー収集業務は外部へ委託することが認められていますから、取引先の委託を受けていると名乗る業者に提示を求められる可能性もあります。
その場合も、確かに取引先の委託を受けている正規の業者かどうかを必ず確認しましょう。

マイナンバー提示を受ける取引先には、マイナンバー法第12条で、収集したマイナンバーの安全管理措置を講じることが義務付けられています。
また取引先は、マイナンバー法第19条および20条に規定のある通り、提供を受けたマイナンバーを利用して行政機関などが保有する個人の情報を取得することはできません。
マイナンバー法第48条、49条および51条では、法令で定められた目的以外で他人のマイナンバーを取得・利用・他人へ提供することを禁じています。これに違反した場合には、厳しい罰則が設けられています。
取引先の立場である場合は、この点に細心の注意を払ってマイナンバーを扱いましょう。

マイナンバーを不正に入手することで、詐欺や不正を働こうとする犯罪組織は増えています。
非常に重要度の高い個人情報ですから、提示する側もされる側も、厳重に管理しましょう。

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